「不動産投資を始めてみたい！」
「利回りの良い1棟アパートを買いたい！」
そんな投資家やオーナー志望の方にとって、物件選びは最重要ですが…
購入前に絶対に確認すべき書類が【重要事項説明書（重説）】です。
特にアパートは、
✅ 土地・建物だけでなく入居者情報
✅ 法令制限や管理体制
✅ 現在の家賃収入と維持費
など「賃貸経営」に直結する情報が盛りだくさん！
この記事では、アパート購入時に渡される「重要事項説明書」のチェックポイントを解説し、
投資失敗を回避するための実践的な知識を紹介します！
目次
- 重要事項説明書とは？収益物件でも必須な理由
- アパートの重要事項説明書で説明される内容
- 特に重要な5つの確認ポイント
- よくあるトラブル事例と回避策
- アパート投資で後悔しないためのチェックリスト
- まとめ｜説明書を理解してリスクを回避！
1. 重要事項説明書とは？収益物件でも必須な理由
アパート（収益物件）の購入でも、契約前に宅地建物取引士が行う【重要事項説明】は法律で義務付けられています。
「利回り」「物件価格」「入居率」だけで判断すると大きな落とし穴がある場合も！
▶ 土地・建物の法的制限
▶ 入居者情報や契約状況
▶ 管理状況と修繕の履歴
これらを正しく把握しないと、購入後に「収益が出ない」「修繕費がかさむ」といった問題に直面します。
2. アパートの重要事項説明書で説明される内容
【土地に関する情報】
- 所在地・地番・地目
- 土地面積（公簿・実測）
- 権利関係（所有権・借地権）
- 接道状況（建築基準法上の道路か、再建築可否）
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 法令制限（都市計画法、宅地造成等規制法など）
- 私道負担や通行権の有無
- ハザードマップの該当有無（浸水・土砂災害リスク）
【建物に関する情報】
- 構造・階数・築年数
- 建築確認済証・検査済証の有無
- 建物面積（延床面積、各階面積）
- 耐震性（新耐震 or 旧耐震）
- 修繕履歴（屋根・外壁・配管・共用部分）
- アスベスト・土壌汚染の有無
- 消防設備（消火器・避難ハッチ・警報設備）の法定点検
【賃貸借契約に関する情報】
- 入居者一覧（部屋番号・賃料・敷金・保証金）
- 空室率・入居率
- 滞納者の有無
- 賃貸借契約書の条件（普通借家契約 or 定期借家契約）
- 敷金・保証金の承継内容
- 家賃保証会社の契約有無
- ペット可・禁止・その他特約
【管理・修繕・収益に関する情報】
3. 特に重要な5つの確認ポイント
✅ ① 土地・建物の法令制限と再建築可否
✔ 接道義務を満たさなければ再建築不可
✔ 都市計画区域、用途地域の確認
✔ 建ぺい率・容積率オーバーの物件は違法建築の可能性
✅ 将来の売却・融資にも影響大！
✅ ② 新耐震基準か？耐震診断はあるか？
✔ 昭和56年6月1日以前の旧耐震基準なら要注意
✔ 耐震診断報告書や耐震改修の履歴を確認
✔ 火災保険料・地震保険料・ローン審査に影響
✅ 古いRC造や鉄骨造も耐震性に要注意！
✅ ③ 入居者情報・賃貸借契約内容
✔ 滞納者・トラブル入居者の有無
✔ 普通借家契約（更新有） or 定期借家契約（更新無）の別
✔ 敷金・保証金の引継ぎ方法
✅ 賃料収入の安定性は「入居者の属性」も大切！
✅ ④ 修繕履歴・今後の修繕計画
✔ 外壁・屋上防水・共用設備（給排水管・消防設備）の修繕状況
✔ 長期修繕計画（区分所有の場合）
✔ 大規模修繕を控えていないか？
✅ 修繕費の積立や、将来の資金計画に直結！
✅ ⑤ 管理会社の有無と管理状況
✔ 管理業務の内容（家賃回収・クレーム処理・清掃など）
✔ 自主管理 or 管理会社委託？
✔ 管理費は適正か？
✅ 管理が行き届いていないと、入居率低下の原因に！
4. よくあるトラブル事例と回避策
トラブル① 建物が再建築不可！資産価値大幅ダウン
✔【原因】
接道義務違反 or 再建築不可物件だった
✔【対策】
重要事項説明書の「接道状況」「法令制限」を確認し、役所で調査
✔【注意点】
売却時に買い手がつかず、不良資産化するリスク
トラブル② 耐震基準不足で融資NG＆保険料アップ
✔【原因】
旧耐震基準の物件だった
✔【対策】
耐震診断・耐震補強の実施
✔【注意点】
融資条件が厳しくなり、実質利回りが悪化するケースも
トラブル③ 滞納入居者・夜逃げ問題で収益悪化
✔【原因】
入居者の属性・契約条件を精査しなかった
✔【対策】
入居者名簿・家賃保証会社利用状況をチェック
✔【注意点】
現況引渡しの場合は滞納分を引き継ぐこともある
トラブル④ 隠れた修繕リスクで大赤字
✔【原因】
配管の老朽化や外壁クラックを見落とした
✔【対策】
建物インスペクション（劣化診断）を実施
✔【注意点】
修繕費用の目安を事前に算出し、利回り計算に反映
5. アパート投資で後悔しないためのチェックリスト
✅ 土地権利・接道義務はクリア
✅ 建物構造・耐震基準は問題なし
✅ 入居者情報と契約内容を確認
✅ 滞納者・問題入居者の把握
✅ 修繕履歴と将来の修繕計画を確認
✅ 管理会社の委託内容と費用を理解
✅ 実質利回り（ランニングコスト含む）を計算
✅ ハザードマップと災害リスクを調査
✅ 融資条件・保険料への影響を考慮
6. まとめ｜説明書を理解してリスクを回避！
アパート購入は「収益性が高そうだから」で決めると失敗します。
重要事項説明書は、物件の本当の価値とリスクを見抜くカギ！
✅ 疑問点は宅建士に徹底的に質問
✅ 不明点は契約前に解決
✅ トラブルを防ぎ、安定した賃貸経営を目指しましょう！
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