「マイホームは分譲マンションがいい！」
「資産性・利便性を考えてマンションを購入したい！」
そう考えている方にとって、購入前の【重要事項説明書（重説）】は、絶対に見逃せないポイントです。
マンションは「建物」と「土地」の所有権が複雑で、
✅ 自分の専有部分
✅ 管理組合による共用部分の管理
✅ 修繕積立金の負担
など、戸建てにはないルールがたくさんあります。
この記事では、【分譲マンションの重要事項説明書】に記載される内容を初心者でも分かりやすく解説！
購入前にチェックすべきポイントや、よくあるトラブルとその回避策も紹介します。
目次
- 重要事項説明書とは？分譲マンションでも超重要
- 分譲マンションの重要事項説明書に記載される内容一覧
- 絶対に確認すべき5つのポイント
- 分譲マンションでよくあるトラブルと防止策
- 購入後に後悔しないためのチェックリスト
- まとめ｜重要事項説明書を読めばマンション購入で失敗しない！
1. 重要事項説明書とは？分譲マンションでも超重要
重要事項説明書は、不動産売買契約前に宅建士から説明される「物件の重要な情報」をまとめた書類です。
マンションの購入では、
▶ 自分の部屋（専有部分）だけでなく
▶ 建物の共用部分
▶ 土地の持ち分
▶ 管理組合のルール
までしっかり確認しないと、将来的な修繕費の負担増や住環境の悪化に直結します。
2. 分譲マンションの重要事項説明書に記載される内容一覧
【専有部分に関する情報】
- 所在階、部屋番号
- 専有面積（壁芯 or 内法）
- バルコニーや専用庭の使用権と範囲
- 登記簿上の権利関係（所有権・抵当権の有無）
- ペット飼育可否、楽器演奏可否などの使用細則
- リフォーム可能範囲（専有部分と共用部分の区別）
【共用部分・敷地に関する情報】
- 建物構造（RC・SRCなど）、築年数
- 建築確認済証・検査済証の有無
- 共用施設（エレベーター、駐車場、駐輪場、集会室など）の利用ルール
- 敷地権（敷地の持ち分割合）
- 共用部分の管理と修繕状況
- ハザードマップ情報（水害・地震・液状化リスク）
【管理組合・管理運営に関する情報】
- 管理組合の設立有無と運営状況
- 管理会社への委託内容と費用
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納状況
- 長期修繕計画の有無と内容
- 管理規約・使用細則（ペット・楽器・バルコニー利用など）
- 共用部分の大規模修繕履歴
【契約・取引に関する情報】
3. 絶対に確認すべき5つのポイント
✅ ① 専有部分と共用部分の範囲とルール
✔「どこまでが自分の所有部分？」を把握
✔ バルコニー・玄関ポーチは専有権でなく「専用使用権」
✔ リフォームできる場所・できない場所を確認
✅「共用部分は勝手に工事NG！」を忘れずに
✅ ② 管理費と修繕積立金の金額と滞納状況
✔ 管理費は共用部分の維持費（清掃・警備・エレベーター保守など）
✔ 修繕積立金は将来の大規模修繕のための積立
✔ 滞納者が多いと、将来的に負担金が増えるリスク
✅ 金額は安すぎてもダメ！将来の修繕費が不足しやすい
✅ ③ 長期修繕計画と大規模修繕の履歴
✔ 長期修繕計画がない or 古い場合は要注意
✔ 10年単位の大規模修繕が実施されているか確認
✔ 外壁塗装・屋上防水・給排水管の更新履歴
✅ 修繕がされていないマンションは、資産価値が落ちやすい
✅ ④ ペット・楽器・民泊のルール
✔ ペット可・不可（種類・頭数制限も）
✔ 楽器は「使用可能時間」「音量制限」があることも
✔ 民泊禁止の規約があるか？
✅ 自分の生活にあったルールか、確認しよう！
✅ ⑤ ハザードマップと防災対策
✔ 洪水・液状化・土砂災害リスクの有無
✔ 防災設備（非常用発電・備蓄倉庫など）の充実度
✔ 高層階ほど「水害には強い」が「停電・断水リスク」に注意
✅ 災害時の避難経路や設備も事前に把握！
4. 分譲マンションでよくあるトラブルと防止策
トラブル① 修繕積立金の不足で大幅値上げ！
✔【原因】
積立額が低すぎて資金が不足
✔【対策】
長期修繕計画と積立金のバランスを確認
✔【注意点】
購入後に「一括修繕費用」が請求されることもある
トラブル② ペット不可なのにペットが飼われていた
✔【原因】
ルールを守らない住人がいる
✔【対策】
管理組合や管理会社の指導体制を確認
✔【注意点】
自主管理だと問題が放置されやすい
トラブル③ 管理組合が機能していない
✔【原因】
理事会が開かれていない、住民の無関心
✔【対策】
総会議事録を確認し、組合の活動実態をチェック
✔【注意点】
無管理状態だと資産価値が暴落する可能性あり
トラブル④ 共用部分の老朽化が放置
✔【原因】
大規模修繕が行われていない
✔【対策】
修繕履歴・計画書をしっかり確認
✔【注意点】
エレベーター・配管・防水工事の劣化は大問題！
5. 購入後に後悔しないためのチェックリスト
✅ 専有部分と共用部分の範囲を理解したか？
✅ 管理費・修繕積立金が適正額か確認したか？
✅ 滞納者の割合・問題住人の有無をチェックしたか？
✅ 長期修繕計画と修繕履歴はしっかりあるか？
✅ ペット・楽器・民泊などのルールは納得できるか？
✅ 災害リスクと防災対策は十分か？
✅ 管理組合と管理会社の運営は良好か？
✅ 購入後の修繕費・リフォーム費も見越した予算を組んだか？
6. まとめ｜重要事項説明書を読めばマンション購入で失敗しない！
分譲マンションは、「部屋を買う」だけではなく「マンション全体を共有する」契約でもあります。
✅ 購入前に説明書を読み込み
✅ 疑問点を宅建士に質問し
✅ 将来のトラブルを未然に防ぎましょう！
重要事項説明書は、あなたと家族の資産を守る“最後の砦”です！
コメント