「大規模な製造業・物流業の拠点を作りたい！」
「住居や商業施設に縛られない、工場だけの専用エリアを探している！」
そんな方に最適なのが【工業専用地域】です。
工業専用地域は、
✅ 工場のためだけに設定された用途地域
✅ 住居・学校・病院・商業施設などの建築はNG
✅ 大規模な製造施設や環境負荷の高い工場も建設可能
という特徴を持ち、日本の「ものづくり」を支えるエリアです。
この記事では、【工業専用地域】について
✔ 特徴とルール
✔ 建てられる建物・建てられない建物
✔ 東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の実例
✔ 土地活用と開発のポイント
を徹底解説します！
目次
- 工業専用地域とは？
- 建てられる建物
- 建てられない建物
- 【東京都の実例】
- 【千葉県の実例】
- 【神奈川県の実例】
- 【埼玉県の実例】
- 購入・土地活用での注意点とポイント
- まとめ
1. 工業専用地域とは？
工業専用地域は、「工場のみのために存在する地域」です。
✅ 環境負荷の高い重工業・化学工場も建設可能
✅ 住居系施設・商業施設は原則NG
✅ 労働力確保のための社員寮や福利厚生施設のみ限定的に許可
非常に用途が限定されている反面、「製造業」「物流業」に特化したダイナミックな土地活用が可能になります。
主な制限
2. 工業専用地域で建てられる建物
🏭【建てられるもの】
- 製造工場（騒音・振動・臭気があるものもOK）
- 化学プラント・石油精製所・製鉄所
- 物流倉庫・配送センター
- 発電所・廃棄物処理施設
- 工場の事務所・社宅（限定）・社員食堂・託児所（限定）
👉 産業活動を最大限に活かせる土地利用が可能！
3. 工業専用地域で建てられない建物
🚫【建てられないもの】
- 一戸建住宅・アパート・マンション
- 学校・病院・幼稚園・老人ホーム
- 店舗・コンビニ・スーパー・飲食店
- パチンコ店・カラオケボックス・ホテル
👉 工業以外の用途は基本的にNG！
👉 労働者の福利厚生施設も厳しく制限される
4. 【東京都の実例】工業専用地域
✅ 大田区 城南島・京浜島エリア
- 製造業・物流センター・鉄鋼業の拠点
- 航空・港湾物流との接続が良好で、国際輸送拠点
👉 環境対策も進んでいるが、工業活動が優先
👉 高層物流倉庫や大規模工場の再開発が続く
✅ 江東区 東雲エリア（湾岸沿い）
- 機械工場・部品製造・倉庫が密集
- 工場専用の大規模用地が整備され、24時間操業が可能
👉 住居・商業施設が無い、純粋な工業エリア
5. 【千葉県の実例】工業専用地域
✅ 市原市 姉崎臨海工業地域
- 石油コンビナート・化学プラント・製鉄所が集中
- 臨海部で大型タンカーの接岸も可能
👉 京葉工業地域の中核として、日本有数の重化学工業地帯
👉 高度経済成長期からの重厚長大産業の拠点
✅ 木更津市 金田西工業地域
- 自動車部品工場・食品加工・物流倉庫など多様な産業が集積
- アクアライン経由で都心からのアクセスも良好
👉 近年は先端産業への転換も進行中
6. 【神奈川県の実例】工業専用地域
✅ 川崎市 東扇島・浮島地区
✅ 横須賀市 浦賀工業地帯
- 造船・自動車部品工場・精密機器工場が点在
- 浦賀港の利用と相まって港湾工業地帯の特性が強い
👉 重工業からハイテク産業へのシフトも見られる
7. 【埼玉県の実例】工業専用地域
✅ 八潮市 工業専用地域
- 製造業（機械・金属加工・電子部品）が集積
- 外環道・常磐道に近く、物流ネットワークが優秀
👉 コンパクトな工業地帯ながら、供給網の拠点としての価値が高い
✅ 熊谷市 籠原工業団地
- 自動車関連・機械部品・食品加工工場が多い
- 中小企業の生産拠点として、雇用の場も提供
👉 土地が広く確保でき、大規模工場に適している
8. 購入・土地活用での注意点とポイント
✅ 工業専用地域は「工場ありき」の土地利用
- 住宅・商業用途が一切ダメなので、利用計画は超重要
- 工場・物流・研究施設に特化した用途で計画を練る
👉 製造業・物流業をターゲットにしたテナント誘致を！
✅ 環境規制と許認可に注意
✅ インフラとアクセスが投資判断のカギ
- 港湾・高速道路・鉄道貨物のインフラは収益性を大きく左右
- 労働力確保のための交通インフラも要検討
👉 インター・港・鉄道アクセスを軸に土地選定を進める
9. まとめ
✅ 工業専用地域は「ものづくり」「物流」の専用エリア
✅ 高度利用と高収益を狙った大規模開発が可能
✅ 東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の湾岸・工業団地に集中
✅ 環境対策・インフラ整備・許認可が土地活用成功のポイント！
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