✅ 【建蔽率・容積率・高さ制限】の違いと活用法を徹底解説！
東京・千葉・神奈川・埼玉の実例付き
1章｜建蔽率・容積率・高さ制限とは？基本から学ぼう
◆ 建蔽率（けんぺいりつ）とは？
敷地面積に対して、建築面積が占める割合のこと。
➡️ 簡単にいうと、「どれくらいの広さの建物を建てていいか」を示す指標。
例えば…
敷地100㎡に建蔽率50%なら、
➡️ 50㎡までの建物面積（1階の広さ）しか建てられない。
◆ 容積率（ようせきりつ）とは？
敷地面積に対する建物の延床面積の割合のこと。
➡️ 「どれくらいの高さや階数まで建物を建てていいか」の目安。
例えば…
敷地100㎡に容積率200%なら、
➡️ 延床面積は200㎡までOK（例えば1階100㎡＋2階100㎡）
◆ 高さ制限とは？
都市計画や用途地域で、
➡️ 「建物の高さを制限するルール」。
「日影規制」や「斜線制限（道路斜線・隣地斜線・北側斜線）」と組み合わせて制限されることも多い。
2章｜建蔽率・容積率・高さ制限の関係性
◆ 建蔽率が厳しい場合の土地活用
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建物を広く建てられない
➡️ 庭や駐車場スペースが多くなる
➡️ 低層住宅や戸建てが中心
◆ 容積率が高い場合の土地活用
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延床面積を大きく取れる
➡️ マンションやオフィスビル向け
➡️ 複数階建てで有効活用
◆ 高さ制限がある場合の影響
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斜線制限（隣地・道路）によって、
➡️ 上層階がセットバックしなきゃいけない
➡️ 住宅街は低層、商業地域は高層になることが多い
3章｜東京・千葉・神奈川・埼玉の実例で学ぶ
◆ 東京
▶ 渋谷区・第一種低層住居専用地域
➡️ 2階建ての低層住宅がメイン。
➡️ 庭やセットバックがある高級住宅街。
▶ 中央区・商業地域
➡️ 超高層マンション・オフィスビルの密集地帯。
➡️ 土地1坪1億円超でも採算が取れる。
◆ 千葉
▶ 船橋市・第一種中高層住居専用地域
➡️ 3階建てまでのマンション・アパートが主流。
➡️ 周辺の住環境に配慮した高さ制限アリ。
▶ 柏市・準工業地域
➡️ 倉庫・物流施設・工場が多いエリア。
➡️ 工場法による規制あり。
◆ 神奈川
▶ 横浜市青葉区・第一種低層住居専用地域
➡️ 高さ2階建てまで
➡️ 敷地が広く、ガーデン付き住宅が多い
▶ 川崎市中原区・近隣商業地域
➡️ 中層マンション＋テナントビルが混在
➡️ 交通アクセス良好で人気エリア
◆ 埼玉
▶ さいたま市浦和区・第一種住居地域
➡️ 3〜5階建てのマンションが中心
➡️ 商業施設も併設できるエリア
▶ 越谷市・市街化調整区域
➡️ 原則建築不可だけど、農家住宅や公益施設が許可対象
➡️ 実質、建築に大幅制限あり
4章｜建蔽率・容積率を最大限に活かす土地活用術
◆ 容積率の緩和措置を利用する
▶ 東京の例
◆ 建蔽率アップのためのテクニック
5章｜高さ制限の盲点とトラブル事例
◆ 北側斜線制限による設計変更
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住宅街でよくある「北側斜線」
➡️ 北側隣地への日照を確保するため
➡️ 上階をセットバックする設計が必要
▶ 神奈川・鎌倉市の例
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高低差のある土地で北側斜線が厳格
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設計ミスで建築確認が下りず、着工遅延
◆ 日影規制に注意
6章｜建蔽率・容積率・高さ制限を理解して土地選びに差をつける
不動産投資・住宅購入・開発、どの分野でも
「建蔽率」「容積率」「高さ制限」の理解は必須！
-
利回りに直結
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建物規模が変われば賃料・収益が変わる
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規制緩和をうまく利用できるかが成功のカギ
✅ まとめ
👉 建蔽率は「建物の広さ制限」
👉 容積率は「延床面積の上限」
👉 高さ制限は「建築物の高さ・ボリューム」
これをしっかり抑えておけば、
「なぜあの土地が高いのか」「なぜあのエリアが人気なのか」が分かる！
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