✅ 【普通借家契約・定期借家契約・サブリース契約】の違いと活用法

賃貸トラブル回避＆成功事例を東京・千葉・神奈川・埼玉で徹底解説！

1章｜普通借家契約・定期借家契約・サブリース契約とは？

◆ 普通借家契約

➡️ いわゆる「一般的な賃貸契約」

• 期間終了後も自動更新が基本

• 借主が強く守られている契約

• 家主が契約を終了させるには「正当事由」が必要

◆ 定期借家契約

➡️ 契約期間が終わったら必ず契約終了

• 更新が一切なし

• 家主にとっては「確実に契約終了できる」

• 再契約は可能だが、あくまで「新規契約」

◆ サブリース契約

➡️ オーナーと不動産会社間の「転貸借契約」

• 不動産会社がオーナーから借り上げ、第三者に貸す

• オーナーは「空室リスクゼロ」だが、家賃が下がるリスクあり

• 家賃保証付きだが、「減額条項」に注意！

2章｜普通借家契約・定期借家契約・サブリース契約の比較表

3章｜東京・千葉・神奈川・埼玉のリアルな事例紹介

◆ 東京

▶ 世田谷区の賃貸マンション（普通借家契約）

• 10年入居の借主が退去しない

• 家主が売却希望→正当事由認められず断念
  ➡️ 普通借家契約は「追い出し」ほぼ不可能
  ➡️ 家主は弁護士対応で200万円のコスト発生

▶ 中央区オフィスビル（定期借家契約）

• 5年契約で高額オフィスを貸し出し

• 契約終了時に再契約せず、別の法人へ高額賃貸
  ➡️ 資産活用が柔軟にできた好例
  ➡️ 定期借家は法人賃貸に多用される

◆ 千葉

▶ 船橋市のアパート（普通借家契約）

• 賃料滞納が4ヶ月続き、強制執行まで半年かかる

• 普通借家契約では家主が「契約解除」までに時間と費用がかかる
  ➡️ 家賃保証会社を導入していたが、立ち退き交渉は困難

▶ 柏市の戸建て（定期借家契約）

• オーナーが転勤中のみ定期借家で貸し出し

• 2年後の帰任でスムーズに物件返還
  ➡️ マイホームを一時的に貸す場合に定期借家は最適

◆ 神奈川

▶ 横浜市のワンルームマンション（サブリース契約）

• 家賃保証があったが、築15年で家賃を20%減額される

• サブリース契約書に「賃料見直し条項」あり
  ➡️ オーナーが納得せず裁判沙汰 → 結局、契約解除＆自己管理に移行

▶ 川崎市のファミリー賃貸（定期借家契約）

• 築浅高級賃貸を定期借家で提供

• 外国人駐在員をターゲットに「3年契約・再契約なし」
  ➡️ 高家賃でも需要があり、資産価値を高める戦略成功

◆ 埼玉

▶ さいたま市のアパート（サブリース契約）

• 最初は安定収入だったが、家賃下落により実質利回りが大幅減

• サブリース業者と交渉 → 減額を受け入れず契約終了
  ➡️ 自主管理後、募集に苦戦→結局管理会社へ再委託

▶ 越谷市の賃貸マンション（普通借家契約）

• 借主が高齢化し孤独死

• 賃貸借契約の解除に半年、原状回復と遺品整理に50万円
  ➡️ 借主の属性管理と保証人の再確認の重要性が浮き彫りに

4章｜契約ごとのメリット・デメリットまとめ

▶ 普通借家契約

【メリット】

• 借主が長期安定して居住

• 家賃収入が安定しやすい
  【デメリット】

• 退去させにくい（正当事由が必要）

• 滞納やトラブル時の対応に時間がかかる

▶ 定期借家契約

【メリット】

• 契約終了が明確 → 資産運用が柔軟

• オーナー都合で物件返還OK
  【デメリット】

• 借主に敬遠されやすく、賃料を下げる必要がある場合も

• 再契約の手間が発生することも

▶ サブリース契約

【メリット】

• 空室リスクゼロで収益安定

• 管理業務の手間がゼロ
  【デメリット】

• 家賃減額リスクが常にある

• 契約解除条件・賃料改定条件を要確認！

5章｜賃貸契約のトラブル事例＆解決策

▶ 家賃滞納トラブル（普通借家契約）

• 滞納3ヶ月 → 明け渡し請求

• 裁判＆強制執行まで最短でも半年
  ➡️ 保証会社加入＆審査を厳格に！

▶ 退去拒否トラブル（定期借家契約）

• 借主が退去せず居座り

• 書面交付・説明義務を怠ったため無効とされた例
  ➡️ 契約書の交付と重要事項説明が超重要！

▶ 家賃減額トラブル（サブリース契約）

• 家賃見直し条項に基づき一方的に減額

• 契約時の合意書や覚書を作成しておくことでトラブル回避

6章｜賃貸契約の成功事例【エリア別】

▶ 東京・品川区

• 定期借家＋法人契約 → 高家賃で安定収入

• 更新なしでスムーズな入退去サイクル実現

▶ 千葉・松戸市

• サブリース契約 → 築浅アパートで安定収益

• 管理委託費用より安く、収益性良好（ただし10年目から再交渉）

▶ 神奈川・鎌倉市

• 普通借家契約 → 地元住民に長期入居

• トラブルゼロで資産価値維持、修繕費も計画通り運営

▶ 埼玉・川越市

• 定期借家を使った短期賃貸 → 転勤族ターゲット

• 賃料高め＆空室率低減に成功

7章｜まとめ

✔️ 賃貸契約は「物件・エリア・ターゲット」によって戦略を変えるべし！
✔️ 普通借家 → 長期安定型
✔️ 定期借家 → 柔軟運用型
✔️ サブリース → 手間ゼロ型（だけど契約内容要注意！）
✔️ トラブル防止は契約書・説明・保証の三拍子！