🏛【特別編】農地転用の手続き完全マニュアル（2025年最新版）

✅はじめに：農地転用が注目される理由とは？

• 米不足・地方再生・地価逆転で「農地の価値」が再評価

• 農地は勝手に住宅地や駐車場にできない！

• だからこそ、「農地転用」は最大のキーワードに。

📘第1章：農地の分類を知る（4つの種類）

1. 甲種農地（農振農用地）：原則転用不可（農業維持最優先）

2. 乙種農地：市街化調整区域内だが、条件次第で転用可能

3. 丙種農地：市街化区域内。比較的転用しやすい

4. その他農地：法的整理がないが、自治体判断が大きい

💡まずは**「農地かどうか」＝登記簿だけでなく現地確認・公図・農業委員会への確認が必須！**

📄第2章：農地転用に必要な5ステップ

1. 現況・地目・用途を整理（登記・現地）

2. 農業委員会への相談と事前協議

3. 用途地域の確認（都市計画法の影響）

4. 申請書類の準備（計画書・誓約書・公図・配置図）

5. 許可取得→登記・変更手続きへ

📌期間目安：最短2ヶ月、長ければ6ヶ月以上！

📊第3章：許可が下りるためのチェックポイント

• 周辺がすでに住宅地・商業地か？

• 転用後の用途が明確かつ公益性ありか？

• 公共インフラ（道路・下水）が整っているか？

• 申請者に実体があるか？（ペーパーカンパニーNG）

🚫NG例：分筆後の旗竿地で用途不明、隣接農地への影響大など

💼第4章：市街化調整区域の特殊ルール

• 原則：新築住宅NGだが「例外ルート」がある

• 例外①：既存宅地確認制度（旧来から宅地として使われていた土地）

• 例外②：開発許可＋農地転用のダブル許可取得

📌一体型申請＋実績ある行政書士のサポートが必須！

🧩第5章：農地転用に強い専門家の選び方

• ✅行政書士（農地転用専門）

• ✅土地家屋調査士（地目変更・分筆）

• ✅不動産業者（市街化調整区域に精通しているか）

• ✅司法書士（登記手続き）

🎯ポイント：地元に実績のあるチームを組むこと！

💬第6章：よくあるQ&A

Q. 農地転用した後すぐ売っていい？ → A. 投機目的と判断されると許可取消もある。一定の保有期間を見られる

Q. 転用前に工事始めたらどうなる？ → A. 法令違反で「現状回復命令」が来る可能性も。絶対NG

Q. 空き家付き農地はお得？ → A. 建物があれば「既存宅地」として優遇される場合もある！

📝まとめ：農地転用＝最も“熱い”不動産戦略の一つ！

• 農地×米不足×地価上昇で、かつてないほど転用相談が増加中

• ルールを理解し、正しい手順＋信頼できる専門家チームで挑めば成功率UP！

• 特に「市街化調整区域」は、今後の不動産投資において“鍵”を握る存在になる