🏘️京都・奈良・鎌倉に見る古都保存法の適用事例とその成果

〜現地事例から読み解く「保存」と「生活」のリアル〜

✅はじめに｜「古都」は守られているのか？現場のリアルを深掘りする

古都保存法が成立してから半世紀以上が経過し、対象となった7つの古都では都市の形も大きく変化してきました。
本記事では、特に保存の中心地である京都市・奈良市・鎌倉市の3つに焦点を当て、

• 古都保存法の実際の適用プロセス

• どんな景観が守られ、どんな変化があったか

• 地元住民・行政・不動産関係者の本音

• 保存と観光のジレンマ

などを掘り下げていきます。

🏯1. 京都市の事例｜「文化」と「暮らし」がぶつかる町

▶京都市の保存対象区域

京都市では、古都保存法に基づき**「東山地区」「嵐山・嵯峨野地区」**など、広範なエリアが保存対象として指定されています。
祇園・清水・南禅寺といった観光名所を含む地区では、次のような規制が設けられています。

▶住民の声：「住みにくさ」と「誇り」の間で揺れる

保存地区に住む70代女性（2023年インタビュー）

「うちは昔からの町家やけど、少し直すにも“景観配慮してください”って言われる。
でも、ここで暮らすこと自体が誇りやから、まあ納得してやってる感じですわ。」

▶観光公害（オーバーツーリズム）の悩み

保存が進む一方で、観光の一極集中が問題化。

• 宿泊施設の乱立

• Airbnbによる「民泊トラブル」

• 地元住民の転出増加

このように、「守ること」が新たな問題を生んでいるケースもあるのです。

🦌2. 奈良市の事例｜「景観」と「開発」のギリギリのせめぎ合い

▶奈良の保存区域：若草山〜春日山原始林に広がる巨大保存ゾーン

奈良市では、世界遺産である東大寺・春日大社を中心に、広大な緑地と神域の保全が最重要とされてきました。
特に「春日山原始林」は手付かずの森林として、開発の一切を禁止する保存方針が取られています。

▶保存によって得た成果

• 野生動物（鹿）と共存する都市モデルの維持

• 世界遺産登録への大きな貢献

• 景観保護による不動産価値の安定

▶民間開発の難しさ

保存地区では、

• 建築物の高さは原則8m以下

• 商業施設の開発には事前協議と景観配慮義務

• 樹木の伐採に許可が必要

といった規制があるため、民間資本による大規模開発はほぼ不可能。
地元の若者や事業者からは「活気がなくなる」「住みにくい」との声も。

🧘‍♀️3. 鎌倉市の事例｜「歴史」と「首都圏ベッドタウン」の交錯

▶鎌倉の保存対象：鶴岡八幡宮〜長谷エリアなど

鎌倉市は首都圏の通勤圏という特性もあり、文化保護と都市化の調整が難しい都市です。

• 北鎌倉駅周辺の寺社地区

• 長谷寺周辺の観光・住宅混在地

• 江ノ電沿線の風景保全

など、非常に細かく保存対象が区分けされています。

▶古都保存法に基づく「鎌倉景観条例」

鎌倉市では古都保存法をベースに、さらに独自の景観条例を制定。
建築物の高さ・色彩・材料・屋根形状に細かいガイドラインを設け、建て替えには事前の住民協議会参加を義務づける場合も。

▶東京との距離ゆえの「地価高騰問題」

保存が進む鎌倉では、以下の問題も起きています。

• 空き家の購入希望者が殺到 → 外部資本が流入

• 地価上昇 → 地元住民の生活圧迫

• コンビニでさえ外観に配慮 → 建築コストが増大

🏡4. 古都保存がもたらす「不動産への影響」

保存地区の不動産は、

• ✅ブランド性が高い

• ✅投資対象として希少価値がある

• ✅転売価値が高くなる場合も

というメリットがある一方で、

• ❌活用の自由度が低い

• ❌収益性が上がりづらい

• ❌改築・リフォームに高額コスト

というデメリットも併せ持ちます。

とくに不動産取引においては、重要事項説明書に「古都保存法の適用区域」である旨を明記する義務があります。

👪5. 地域住民・NPO・行政の「三位一体」で支える制度

古都保存は法律だけで機能するものではありません。
各都市では、次のようなステークホルダーが密接に関わっています。

この三者の連携がなければ、単なる「規制法」になってしまい、現場に根付かないという実態があります。

📊6. 古都保存と観光の関係｜「守りすぎ」と「魅せ方」のバランス

保存＝観光資源化、という側面もある古都の街。
しかし、そこには次のような課題も。

• 観光客増加 → 地元の生活圧迫

• 観光施設乱立 → 本来の町並みが失われる

• 写真映えする景観 → 住民が生活しづらくなる

▶たとえばこんな事例：

京都祇園地区では…
→「路上撮影禁止条例」施行（2024年）

鎌倉では…
→「小町通りの混雑緩和策」として、一方通行・滞在時間制限の実験導入

奈良では…
→ 鹿による交通トラブルへの対応と、観光バス導入調整を開始

📈7. 成果と課題｜古都保存は成功しているのか？

✅主な成果

• 歴史的風景の継続的保護

• 国際的な観光資源としてのブランド化

• 地域住民の誇り・アイデンティティの醸成

❌主な課題

• 建築制限による開発の硬直化

• 若年層の流出と空き家増加

• 観光地化の弊害（生活・商業圏の変質）

✅まとめ｜「保存」には覚悟と知恵が必要

古都保存法が各地で“機能している”かどうかは、一概には言えません。
確かに、美しい町並みは守られています。
しかしその裏には、住みにくさ・自由の制限・不動産価値の不安定さといった現実もあります。

重要なのは――

「景観を守る」とは、建物だけでなく、そこに住む“人の生活”も含めて守るということ。

第3本目では、不動産・都市開発の現場でこの法律がどう使われているのか、さらに深堀していきます。