✅【第2本目】不動産取引と開発の盲点？公有地拡大推進法を制する者は行政交渉を制す【5万字・事業者実務対応マニュアル】

🏗第1章：開発行為に潜む“法の壁”とは？

◆1-1 不動産業者が気づきにくい「届出義務」

• 一定規模を超える土地取引には公有地拡大推進法の届出義務

• これを怠ると、最悪の場合行政指導・事業停止リスク

◆1-2 開発計画における“行政買取希望”の可能性

• あなたが買おうとしている土地、
  → 実は市が「保育園」や「道路」として狙っている土地かも

→ この法律が発動されると「優先交渉権者」は自治体

◆1-3 実務でよくある“想定外のケース”

🧭第2章：届出が必要な不動産取引とは？

◆2-1 該当する条件一覧

◆2-2 届出対象となる当事者は？

• 売主側に届出義務あり

• ただし、買主側が気付かず進めた結果、トラブルになることも多い

• 実務上は仲介業者が届出アラートを出せるかがカギ

◆2-3 届出しないとどうなるか？

• 指導 → 勧告 → 公表の3段階

• 悪質と判断されれば業者名が自治体HPに掲載されるケースも

📈第3章：事業者にとっての“リスク”と“チャンス”

◆3-1 リスク：取得失敗・スケジュール遅延・信用毀損

◆3-2 チャンス：自治体との連携による開発権獲得

• 行政の「公有地取得構想」と連携すれば
  → 土地を一時取得 → 公共施設併設＋周辺開発の主導権獲得も可能

◆3-3 成功事例：公有地の“協力取得”モデル

▶ 大阪市内の旧工場跡地（6,000㎡）

• 民間が先に取得 → 一部を市へ売却（保育所予定地）

• 残地でマンション＋高齢者住宅を整備

• 市は整備費を補助金化 → 事業者は建設費用圧縮

🧾第4章：行政調整の“勝ち筋”

◆4-1 買取意向が出たらどう対応すべきか？

◆4-2 行政側の“本音”を読む

• 市がどうしても欲しい土地とは？
  → ①用途指定あり／②周辺公共施設との連続性／③将来構想内

• 逆に希望が弱ければ
  → 「意向通知→協議の結果スルー」も珍しくない（実質的な牽制のみ）

◆4-3 補助金・優遇制度とのセット提案が有効

• 土地提供と引き換えに、施設整備費補助・優遇貸付などが交渉材料に

• 事業者側が“公共性”を持ち込むと、行政側は通しやすくなる

✅まとめ：公有地拡大推進法を“逆に使う”ことで民間事業は加速する

この法律は一見「開発を妨げる」ように見えるが、
行政と連携し、“公共と民間の境界”を超えることでむしろ大きな事業機会が生まれる制度です。

不動産業者・開発事業者は、制度の“守り”だけでなく“攻め”に使える視点を持つことが、今後の都市ビジネス成功のカギとなります。