🌳【完全版】首都圏近郊緑地保全法とは？土地規制と不動産取引への実務影響を徹底解説

🟩 第1章：首都圏近郊緑地保全法とは？

✅ 制度の目的と歴史的背景

首都圏近郊緑地保全法は、1965年（昭和40年）に制定された法律で、
東京一極集中による無秩序な都市化を防ぐために、首都圏周辺の「緑のベルト」を保全することを目的としています。

📌【目的（第1条）】
「首都圏における適正な土地利用を図り、自然環境の保全と公衆の健全な生活環境の確保に資すること」

✅ 所管省庁：国土交通省（旧建設省）

🟨 第2章：首都圏近郊緑地保全区域とは？

🗺️ 指定地域の構成

以下の都県にまたがる「保全区域」が定められています（2025年現在 約33,000ha）：

➡ 特に首都圏における緑地ネットワーク形成として注目されてきました。

🟥 第3章：どんな規制がある？保全区域内でできること・できないこと

🚫 原則：建築・造成などの行為は禁止（開発抑制）

保全区域内では、以下のような行為が原則禁止です：

※一部、例外として許可される場合もあります（後述）

🟦 第4章：売買・賃貸・建築で注意すべきポイント

🏠 宅建業者・地主が気をつけたい点

1. ✅ 該当区域かどうか、地番単位で確認が必要

2. ✅ 原則、建築不可なので「住宅用地」として売れないことも

3. ✅ 地目が「宅地」「雑種地」でも使えないケースあり

4. ✅ 重説・契約書で「緑地保全法による制限あり」と明記する義務あり（記載漏れ＝損害賠償リスク）

🧾 重説に入れるべき記載例

「本物件は首都圏近郊緑地保全区域に指定されており、建築・造成等の開発行為には許可が必要、または制限されます」

🟪 第5章：例外的に認められる行為とその要件

✅ 以下のケースは例外的に許可を受けられる可能性があります：

📞 対応窓口

• 都道府県の都市整備課・緑地保全担当

• 市区町村のまちづくり課や自然環境係

🟫 第6章：不動産活用戦略と「持っているだけ」対策

💸 活用できない土地の対策とは？

🟧 第7章：開発業者・投資家向けのチェックリスト

✅ まとめ：首都圏近郊緑地保全法は「制限」ではなく「土地の意味を考えるヒント」

この法律は「都市の膨張を防ぐための盾」であり、
言い換えれば「何も建てられない＝土地の価値が低い」とは限りません。

むしろ、以下のように使うことで逆にブランド性・社会的価値が上がる可能性も：

• ✅ サステナブル型の土地活用（農園・環境教育・エコ施設など）

• ✅ 自然保全の象徴として企業が取得（広報・SDGs対応）

• ✅ 将来的な行政の買い取り対象になる（市町村と事前相談）

📌 最重要まとめチェックリスト

• ✅ 保全区域かどうかは【地番ベース】で必ず調査

• ✅ 開発・建築は原則NG → 許可制度はあるが厳格

• ✅ 宅建業者・地主は重説・契約書で明示必須

• ✅ 活用できない場合の「収益化代替案」を早期に検討

• ✅ SDGs・CSRと組み合わせれば、想定外の価値に変わることも