【住宅ローン借り換え完全マニュアル】

〜毎月の返済額を減らす賢い戦略とタイミング〜

はじめに：住宅ローンの借り換え、誰にでも“得するチャンス”がある

住宅ローンの借り換えは、金利の下がったタイミングやライフスタイルの変化に合わせて行うことで、 ✅総返済額を数十万円〜数百万円単位で節約できる可能性があります。

にもかかわらず、 ⚠「面倒そう」「よくわからない」「もう手遅れかも」と思って動かない人が多いのが現実。

この記事では、以下のポイントをわかりやすく徹底解説します：

• 借り換えとは？ どんな仕組み？

• 借り換えのメリット・デメリット

• 実際に得するパターン・シミュレーション

• 借り換えの流れと必要書類

• 審査を通すコツ・タイミングの見極め方

第1章：住宅ローン借り換えとは？

✅借り換えとは

現在利用している住宅ローンを「別の金融機関のローンで組み直す」こと。

📌新しいローンで、古いローンを完済して借入を切り替える仕組みです。

✅なぜ借り換えするの？

• 金利を下げることで毎月の返済額を減らす

• 総返済額を減らす（数十万円〜数百万円の削減）

• 金利タイプを固定→変動、変動→固定へ変更

• ペアローンの1本化 など

💡返済額や家計の見直しを目的とした家計防衛の選択肢です。

第2章：借り換えで得するパターン

✅以下の条件に当てはまる場合、借り換えで得できる可能性大！

1. 金利差が「0.3％以上」ある

2. 残り返済期間が「10年以上」ある

3. 残債が「1,000万円以上」ある

📌この3条件がすべて当てはまると、借り換えの効果が実感できるケースが多い。

✅実例シミュレーション

【例】借入額3,000万円、残り20年、金利1.5％ → 0.6％へ借り換え

• 月々返済額：13.917円 → 12,640円（▲1,277円）

• 総返済差額：約300万円

💡わずか数％の差でも、年単位で見ると大きな節約に！

第3章：借り換え時にかかる費用とその内訳

✅借り換えには「手数料や諸費用」が発生します。以下を押さえておきましょう。

📌【目安】借り換え費用は合計で10万〜30万円程度が相場。

💡費用込みでも数十万〜数百万円の返済差になるケース多数！

第4章：団信（団体信用生命保険）の取り扱いに注意！

✅団信は、新しいローンでも“原則加入が必要”です。

💡借り換え時の団信のチェックポイント

• 金利に含まれているか？

• 特約（がん・8大疾病）は任意加入か強制か？

• 持病がある場合は審査が通るか？

📌団信に入れなかった場合、「ワイド団信」や「団信なしプラン」も検討できます。

⚠団信の保険内容は借り換え先によって大きく異なるので要比較！

第5章：審査を通すための3つのポイント

✅借り換えも新規借入と同じように“審査”があります。

✅重要視される審査基準

1. 年収・返済比率（返済負担率）

2. 勤続年数・職種

3. 他の借入の有無（車・教育ローン、カードローン等）

📌【返済比率】＝ローン返済額 ÷ 年収
→ 30%以下が理想。35%超えるとNGの可能性大。

💡対策：

• 他のローンを完済しておく

• クレジットカードの限度額を下げる

• 必要があれば配偶者との「ペアローン」も検討

第6章：借り換えのベストタイミングとは？

✅ベストなタイミング＝「金利が下がった時」＋「まだ返済期間が十分にある時」

💡具体的には：

• 住宅ローンを組んで5年以内で

• 金利差が0.3%以上あって

• 残債が1,000万円以上

• 残り期間が10年以上ある

📌この4つの条件に当てはまれば、借り換えの「即行動」がオススメ！

⚠すでに完済まであと5年以下の人は費用の方が高くつく可能性もある。

第7章：固定→変動、変動→固定 どっちが正解？

✅住宅ローンの「金利タイプ変更」も借り換えの大きな目的の一つ！

💡メリット比較

📌今後の金利動向に不安があるなら【固定】、家計に余裕があるなら【変動】も検討！

第8章：借り換えに強い銀行・金融機関とは？

✅2025年現在、借り換えに強い（評判が良い）ネット銀行トップ3

1. 住信SBIネット銀行
   → 手数料が安く、WEB完結。変動金利0.3%台。保証料・団信込

2. auじぶん銀行
   → がん50％保障団信が標準装備。金利も低め

3. 楽天銀行
   → 手数料体系は高めだがキャンペーンが豊富

📌ネット銀行は金利が低く魅力的ですが、「WEB対応のみ」「手続きが煩雑」「審査が厳しい」デメリットもある。

第9章：無料シミュレーションサイトを使い倒す

✅借り換え前に絶対やるべき＝「複数の銀行で金利と総返済額を比較」

💡おすすめサイト

• モゲチェック（モゲレート）

• 住宅本舗

• ローン比較ネット

📌簡単な入力で金利差・総返済額・毎月の差額などを自動計算してくれる！

💡必ず「諸費用込みでいくら得か」を確認すること！

第10章：借り換えで得する裏ワザまとめ

1. ✅キャンペーン金利＋キャッシュバック狙い（3万円〜10万円）

2. ✅団信の特約は「任意加入」にして金利を下げる

3. ✅住宅ローン控除との併用を計算する（借り換え後は対象外になる場合あり）

4. ✅団信不要の人は「団信なしローン」で金利さらに下げる

5. ✅一部繰上げ返済と組み合わせて「返済期間短縮＋金利ダウン」を実現

おわりに：住宅ローン借り換えは“最強の家計見直しツール”

住宅ローンの借り換えは、「ほぼノーリスクで家計を数百万円単位で改善できる」可能性を秘めた戦略です。

✅金利差がたった0.3%でも、期間が長ければ大きな差に。

✅ネットでのシミュレーション・比較も数クリックで可能な今、
「動かない方が損」な時代になっています。

📌借り換えは1回きりでもOK。チャンスを見極めて、未来の安心に備えましょう！