【法人化すべき？】不動産投資の税金対策＆節税シミュレーション完全版

〜個人と法人どっちが得？年収別・保有戸数別に徹底比較〜

はじめに：「法人化すれば節税できる」は半分正解

不動産投資を始めて数年、あるいは複数戸を保有し始めると、 ✅「法人化した方が節税できるのでは？」と考える方が増えます。

しかし実際には、

• 所得額

• 保有物件数

• 今後の拡大方針

• 経費の使い方 によって、「法人化＝得」ではないケースも多いのが実情です。

この記事では、不動産投資の個人 vs 法人の節税比較を、 リアルな数字を交えたシミュレーションで徹底解説します。

第1章：所得税 vs 法人税の基本的な違い

📌年収900万円を超えたあたりから「法人の方が税率が低くなる」ことが多い

第2章：法人化のメリット6選

1. 税率の抑制（高額所得者に有利）

2. 経費計上の幅が広がる（会議費・役員報酬・出張旅費など）

3. 赤字繰越が最大10年可能（個人は3年）

4. 退職金の支給による節税（個人では不可）

5. 相続・贈与対策として活用できる（株式移転）

6. 金融機関からの融資で有利な場合がある

第3章：法人化のデメリット5選

1. 設立費・維持費がかかる（登録免許税・登記・税理士費用）

2. 赤字でも住民税7万円は必須

3. 社会保険強制加入（中小企業の場合）

4. 売却時に「法人税＋二重課税リスク」あり

5. 給与所得控除が使えない（役員報酬は控除幅が限定）

第4章：ケース別シミュレーション（個人 vs 法人）

ケース①：家賃収入600万円、経費100万円、給与所得なし

• 個人：課税所得500万円 → 税率20% → 税額約100万円

• 法人：法人税23.2% → 税額約116万円（役員報酬調整なし） → ※個人の方が得

ケース②：家賃収入1,200万円、経費300万円、給与所得あり

• 個人：課税所得900万円超 → 税率33% → 税額約200万円超

• 法人：利益900万円 → 法人税約208万円 → 役員報酬や退職金で調整可能 → ※法人の方が柔軟かつ節税可能

📌「給与所得が高い＋家賃収入も高い」人ほど法人のメリットが大きくなる！

第5章：法人化すべきかの判断基準

✅法人化を検討すべき人：

• 年間所得900万円以上

• 物件3戸以上保有 or 拡大方針あり

• 家族に役員報酬や退職金を分配したい

• 銀行融資で“法人枠”を広げたい

✅法人化は慎重にすべき人：

• 年収600万円未満（給与所得含め）

• 単発の売買や短期転売が中心

• 税理士・会計士と連携していない

第6章：法人設立・運営の流れ（簡易版）

1. 法人設立（合同会社または株式会社）

2. 銀行口座・印鑑証明取得

3. 税務署・都税事務所への届出

4. 社会保険加入（場合による）

5. 会計ソフト・顧問税理士との契約

📌不動産管理法人は「管理業務受託型」「資産保有型」など形式にも注意

おわりに：法人化は“節税”以上に“戦略”の一環

✅節税はあくまで手段であり、目的は「資産形成を加速すること」。

✔ 融資拡大 ✔ 相続対策 ✔ 収入の分散 ✔ リスク管理

こうした視点を含めて、「いつ法人化するのが最適か」を判断していきましょう。