【不動産法人】節税スキーム7選とリスク解説

〜知らないと損するが、やりすぎはNGな“節税のリアル”〜

はじめに：「節税＝合法の範囲で利益を守る行為」

法人で不動産事業を運営するなら、 ✅利益を圧縮し、 ✅資金を内部留保し、 ✅将来の投資に備える ための節税スキームを知っておく必要があります。

ただし、やりすぎ・グレーゾーンの節税は、 📌税務調査での否認・追徴課税のリスクも。

この記事では、不動産法人でよく使われる代表的な節税スキーム7選とそのリスクを、具体的に解説します。

第1章：節税スキーム7選

① 減価償却費の活用（耐用年数超え中古物件）

• 建物価格の割合を高めて、減価償却費を最大化

• 築古木造なら4年償却が可能 → 初年度から赤字計上も

📌リスク：土地建物按分比率が不自然だと税務署から指摘される

② 役員報酬の最適化

• 法人利益を圧縮しつつ、個人の給与控除を活用

• 家族役員を活用すれば分散して節税可能

📌リスク：実態のない役員報酬は否認対象／勤怠・職務記録必須

③ 退職金の計上

• 長期積立後に一括支給 → 所得税は「1/2課税＋退職控除」

• 遺族退職金は相続税非課税枠あり

📌リスク：退職金規程なし・金額が過大だと否認される可能性

④ 自宅を事務所にして賃料を経費化

• 法人が自宅の一部を借りて“事務所利用” → 賃料を損金算入

📌リスク：按分が不明確・賃貸契約書なしだと否認される

⑤ 生命保険の活用（逓増定期／長期平準）

• 高額な保険料を「損金」にしつつ、将来の資金確保

📌リスク：保険税制改正で控除対象が縮小／“節税保険”の扱いに注意

⑥ 小規模企業共済・iDeCoによる“社長の年金”活用

• 掛金全額が控除対象

• 退職金との連携で一括受取可能

📌リスク：元本割れ・途中解約制限など“流動性の低さ”

⑦ 決算月調整＋必要経費前倒し（広告・修繕・備品購入）

• 決算月直前に戦略的に支出 → 利益圧縮＆翌期に効果を回す

📌リスク：明らかな“駆け込み支出”は税務署のチェック対象

第2章：税務調査でチェックされやすいポイント

• 減価償却の耐用年数・配分比率が不自然

• 家族役員への報酬が相場を逸脱している

• 福利厚生や交際費の“私的流用”

• 生命保険契約と損金処理の整合性

• 毎年“赤字申告”が続く不自然な法人

📌「書類」「記録」「契約」の整備が最大の防御力

第3章：「やりすぎ節税」が招く3つのリスク

1. 税務否認で追徴課税＋加算税（最大40%）

2. 融資審査で“赤字体質”と判断され資金調達に悪影響

3. 節税に意識が偏り“本業の利益拡大”がおろそかになる

おわりに：「節税＝事業継続のための戦略」

節税は、「儲けすぎた利益を消すテクニック」ではなく、 ✅未来の投資資金を確保するための“戦略的コスト管理”です。

税理士との連携はもちろん、 📌“実態ある支出・記録の整備・妥当性の説明”を重視して、 長期にわたって安定した法人経営を目指しましょう。