【完全保存版】不動産オーナーの確定申告ガイド

〜経費計上・節税・帳簿管理の極意まで〜

はじめに：「申告漏れ」が一番損する

不動産所得がある限り、 ✅確定申告は「節税の武器」であると同時に、 ✅「間違えると大損する落とし穴」でもあります。

特に副業オーナーや初年度の方は、 📌経費の範囲や帳簿の整え方に悩みがち。 この記事では、不動産オーナー向けの確定申告ポイントを網羅的に解説します。

第1章：確定申告が必要な人とは？

• 年間の家賃収入が20万円を超える副業オーナー（給与所得者）

• 本業が不動産収入の場合（1円でも収入があれば申告義務あり）

• 青色申告特別控除を受けたい場合（65万円 or 10万円）

📌「経費を引いて赤字」でも申告すれば税金が戻る場合あり！

第2章：帳簿作成の基本と青色申告のメリット

📌e-Tax＋電子帳簿保存で“65万円控除”を最大活用！

第3章：経費計上できる主な費目

1. 修繕費（10万円未満 or 短期消耗が明確なもの）

2. 管理会社への委託費用

3. 固定資産税・都市計画税

4. 損害保険料（火災・地震）

5. 減価償却費（建物・設備）

6. 借入金利息（元本はNG）

7. 賃貸募集広告費

8. 交通費（現地訪問・内見対応）

9. 通信費（Wi-Fi導入・入居者対応用スマホ等）

10. 水道光熱費（共用部のみ）

11. 税理士・司法書士への報酬

📌レシートは「内容メモ＋日付・金額」で領収書化がベスト

第4章：減価償却のポイント

• 建物本体：木造22年、RC47年、軽量鉄骨27年が法定耐用年数

• 耐用年数超え物件は「残存耐用年数」で再計算（例：法定年数×0.2）

• 設備・リフォーム費用も10万円超は原則「資本的支出」扱い

📌初年度に一括で経費化せず、毎年分散で節税効果を最大化

第5章：確定申告の流れ（時期・提出物）

1. 必要書類の準備（通帳・領収書・契約書・賃貸収支表）

2. 帳簿作成（Excel or 会計ソフト）

3. 減価償却計算・経費仕訳

4. 確定申告書（B様式）＋青色申告決算書の作成

5. 提出（2/16〜3/15）※e-Tax or 郵送 or 税務署持参

6. 所得税の納付（3/15まで）／還付は振込で返金

📌e-Taxは控除拡大・還付早期化でオススメ！

第6章：やってはいけない申告ミス

• 家事按分をせず全額経費に（税務調査で否認）

• 入金ベースではなく“発生ベース”での記帳忘れ

• 減価償却漏れ（毎年申告して初めて費用化）

• 青色申告承認申請書の提出忘れ（3/15が期限）

• 帳簿の未保存・不備（7年間保存義務あり）

おわりに：「確定申告」は“合法的な節税の場”

不動産投資は、税金を制する者が利益を制します。 ✅正しく経費を拾い ✅タイミングよく処理し ✅減価償却を活かして黒字化コントロールする

この知識を武器に、確定申告を“利益を守る防衛戦略”に変えましょう。