【築古アパート再生】利回り15%を実現する実践戦略

〜ボロ物件が“金のなる木”に変わる5ステップ〜

はじめに：「築古は危ない」はもう古い

「築30年以上」「外観ボロボロ」「空室多数」…そんな物件、買いたくない？ でも、それが✅高利回り投資の“原石”になることも。

事実、成功している投資家の多くは、 📌“誰も見向きしない築古アパート”を上手に再生して、 月10万円以上のキャッシュフローを得ています。

この記事では、築古アパートを利回り15%以上で回すための5ステップ戦略を、実例とともに解説します。

第1章：築古アパートの魅力とリスク

✅魅力

• 価格が安く、利回りが高い（表面15〜20%も）

• 競合が少なく、交渉余地あり

• 自由に再生できる（フルリフォーム・用途変更も可）

⚠リスク

• 修繕費・初期投資がかさむ

• 融資が通りにくい

• 入居付けに戦略が必要

📌「利回りだけ」で判断せず、収支・再生プランありきで判断を！

第2章：成功事例に学ぶ再生プロセス（実例ベース）

【事例】

• 所在：千葉県内郊外駅 徒歩12分

• 築年数：築37年 木造2階建 4世帯

• 購入価格：680万円

• フルリフォーム費用：320万円

• 想定家賃：3.8万円×4室＝15.2万円/月

✅表面利回り： 年間家賃182.4万円 ÷ 総投資1,000万円 ＝ 18.24%

✅実質利回り（管理・税引後想定）：約14.1%

📌「築古×駅徒歩圏×リフォーム済」なら入居付けも現実的！

第3章：利回り15%超を実現する5つの再生ステップ

ステップ①：購入前に“修繕の必要度”を現地＆業者と確認

• 屋根・外壁・給排水・電気設備の寿命把握

• リフォーム業者と同行現調で見積取得

ステップ②：相場より「+1割強」の家賃が取れる内装へ

• おしゃれクロス／デザイン床／照明／ミニ冷蔵庫／独立洗面台など

ステップ③：ターゲット入居者を明確化して物件化粧

• 単身男性・女性・高齢者・外国人などニーズに合わせた内装設計

ステップ④：入居募集は「写真映え」と「柔軟対応」がカギ

• 360°カメラ／動画／バーチャル内見

• 敷礼ゼロ・保証会社柔軟化・即入居OKなども武器に

ステップ⑤：物件ブランド化（〇〇ハウス／〇〇ルーム）＋SNS発信

• オーナー自ら発信し、入居者ファン層の創出へ

第4章：再生後の注意点と維持管理

✅入居後のフォロー体制（鍵・トラブル・設備）を整備 ✅家賃改定や入居継続を狙った「半年後の点検連絡」なども有効 ✅次回の退去に向けて「次のバージョンアップ案」を常に準備

おわりに：築古再生は“知識と行動”がすべて

築古アパートは「物件が安い分、知恵と工夫で勝つ」投資です。

✅現地確認 ✅リフォーム戦略 ✅マーケティング感覚

これらを組み合わせれば、利回り15%以上も夢ではありません。

ぜひあなたも“誰も見向きしない物件”を“金のなる木”に変えてみてください。