【区分マンション投資】リアル収支と5年後の出口戦略を完全公開

〜月々の手残りと売却タイミングで“失敗しない投資”をつくる方法〜

はじめに：区分マンション投資＝堅実派の王道戦略

✅小資本・副業OK・管理が楽・都心部に強い …これが区分マンション投資の魅力です。

ただし、購入価格と家賃だけを見ていると、 「思ったより手残りが少ない…」 「売りたいときに売れない…」 といった失敗につながるケースも。

この記事では、1R区分マンションのリアル収支モデルと、 5年後の出口戦略を見据えた運用のコツをわかりやすく解説します。

第1章：実際の収支シミュレーション（東京23区・ワンルーム編）

●前提条件

• 購入価格：1,800万円（築15年・駅徒歩5分）

• 家賃収入：82,000円／月

• ローン条件：金利1.5%、期間35年、フルローン

●毎月の収支内訳

✅月1万円以下だが「ローン残高は毎月減る」＝資産形成型の投資

第2章：区分マンション投資の“盲点”と注意点

✅空室＝即赤字！

→ 1ヶ月でも空けばマイナス1万円以上の損失になる

✅築20年を超えると修繕費が上昇

→ 管理組合の修繕積立金不足→一時金徴収のリスクも

✅家賃下落リスク

→ 年▲1,000〜2,000円程度が目安。賃料維持はリフォーム戦略がカギ

第3章：5年後を見据えた“出口戦略”3パターン

パターン①：そのまま保有し続ける（長期インカム型）

• 家賃下落リスクに備え、設備更新・リフォームを実施

• ローン元本が5年で約130万円減る（売却時の利益に貢献）

• 築20年〜25年までは「出口あり」の物件が多い

パターン②：相場が高いタイミングで売却（キャピタル型）

• インフレや再開発で相場上昇 → 売却益を確保

• 5年超の保有で「長期譲渡所得税（20.315%）」に軽減

• 例：購入1,800万円→売却1,950万円（諸費用後）なら約100万円の利益に

パターン③：法人保有で退職金・減価償却メリットを得て売却

• 節税効果を最大化しつつ、法人名義で5〜10年運用後に売却

• 減価償却が大きく取れる中古物件が有利

第4章：高値で売却するための条件3つ

1. 駅徒歩5分以内＆23区内 or 政令市内であること

2. 築20年以下で“瑕疵がない”こと（修繕履歴明記）

3. 利回り5%前後で回ること（投資家が買いやすい）

📌「出口があるか？」を“購入前”から逆算しておくことが成功の鍵

おわりに：区分マンション投資は「大きく儲ける」ではなく「堅実に育てる」

月1万円の手残りでも、 ✅年間12万円×5年＝60万円 ✅ローン残高130万円削減 ✅資産評価額ほぼ維持 なら、 💡実質的には「5年で190万円の価値を得た投資」とも言えます。

安定・堅実・長期目線で、 あなたの資産形成の柱に区分マンション投資を加えてみてください。