✅【第2本目】マンション建替えを成功させる実務手順と合意形成の全技術【5万字・管理組合・決議・法務対応編】

🏢第1章：建替え話はどこから始まるのか？

◆1-1 発端は「共用部の限界」

• 給排水管の腐食

• エレベーターが止まる

• 修繕費が追いつかない
  →「もう限界だ」という声が上がり始める

◆1-2 「建替え検討委員会」の発足が第一歩

◆1-3 管理会社が全く動かない場合も多い

• 管理会社は建替えに関して中立性を保ちたがる

• 動き出しには住民側の主導が不可欠

📋第2章：合意形成と決議の“現実的ハードル”

◆2-1 「5分の4決議」＝簡単に見えて超難しい

• 区分所有者の5分の4＋議決権の5分の4が必要
  → 空室、相続未登記、無関心層が壁になる

◆2-2 賛成を得られない典型パターン

◆2-3 説得の技術と情報公開

• 「建替えor大規模修繕」のコスト比較を可視化

• 再入居可否／補償額を具体的に数値化

• 住民説明会→個別面談→合意書提出という段階的戦略が必須

⚖第3章：法的手続きと特例制度の活用法

◆3-1 不明所有者・連絡不能者への対処

• 住民票調査・登記簿調査で判明しない場合 → 家庭裁判所で不在者財産管理人選任申立て

• 死亡していて相続放棄された部屋 → 相続財産法人設立申立て＋法定代理人による意思表示

◆3-2 裁判所の関与で建替えを前進させる制度

◆3-3 建替え組合の設立と認可手続き

🧱第4章：建替え費用・再取得・補償の現実

◆4-1 建替えにかかるお金は？

◆4-2 再取得 or 現金精算

• 再取得希望者 → 新築マンションへの入居権利＋追加費用の支払い

• 現金精算希望者 → 売却益から分配を受けて退去

◆4-3 賃貸オーナーや法人所有者はどうなる？

• 所有目的が「賃貸利益」→ 建替え後の部屋は“資産価値UP”

• ただし、家賃保証や募集リスクは自己負担

• 一部企業は再建物の一部を「店舗・事務所」として運用する例も

✅まとめ：建替えは“制度＋人間関係＋戦略”の融合

マンション建替えは
✅ 法律知識だけでは進まず
✅ 熱意だけでも進まず
✅ 「法制度×合意形成×費用計画」の3点が揃って初めて前に進む