✅【第2本目】農地を売る・貸す・転用するには？農地法3条・4条・5条の許可制度と手続き完全ガイド【5万字・実務編】
📜第1章：農地に関わる3つの許可制度とは？
◆1-1 農地法の3本柱とは？
| 条文 | 内容 | 対象 |
|---|---|---|
| 第3条 | 農地のまま権利を移転する | 売買・貸借・使用貸借など |
| 第4条 | 自分の農地を転用する | 駐車場・資材置場・住宅など |
| 第5条 | 他人の農地を取得し転用する | 業者による取得・開発など |
◆1-2 各条文の「許可が必要なケース」
| 条項 | 例 | 許可要否 |
|---|---|---|
| 第3条 | 農家から農家へ賃貸 | 許可が必要 |
| 第4条 | 自分の農地を宅地に | 許可が必要 |
| 第5条 | 農地を買って駐車場に | 許可が必要（最も審査が厳しい） |
◆1-3 許可の権限は「農業委員会」と「知事等」
🧾第2章：農地法第3条 ― 農地の売買・貸借・贈与に必要な許可とは？
◆2-1 3条のポイント
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農地を農地のまま売る・貸す場合に適用
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転用を伴わなければ3条のみでOK
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「名義変更だけでも許可は必要」
◆2-2 許可の要件（代表的なもの）
| 要件 | 解説 |
|---|---|
| 営農継続能力があること | 営農計画・作付け内容・収益見通しなど |
| 周辺農地との一体利用 | 飛び地・孤立地だと否認されやすい |
| 農業従事者であること | 原則、本人が主たる農業者である必要 |
◆2-3 よくある質問
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「親族間で贈与なら不要？」→ 必要
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「市街化区域の農地も必要？」→ 原則必要だが一部例外あり
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「契約書締結前に許可？」→ 許可前の売買契約は原則無効（停止条件付は可）
🏘第3章：農地法第4条 ― 自分の農地を転用するには？
◆3-1 4条の基本的な適用パターン
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自己所有の農地を、農地以外に使う場合（売却なし）
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例：資材置場／駐車場／ソーラー設置／農家住宅建設
◆3-2 許可の要否の基準
| 所在地 | 基準 |
|---|---|
| 市街化区域内 | 許可不要（届出制） |
| 調整区域・非線引き | 許可必要（審査厳格） |
◆3-3 重要ポイント：青地農地は原則不可！
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「農用地区域内農地」（青地）は、農振除外が前提
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除外申請は年1〜2回／審査期間3〜6か月以上
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まず農業振興地域整備計画から確認すべき！
🏗第4章：農地法第5条 ― 他人の農地を取得して転用する
◆4-1 一番ハードルが高い条文
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宅地開発業者・駐車場事業者などが対象
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最も慎重な審査が行われる（農業委員会＋知事審査）
◆4-2 よくあるNG理由
| 理由 | 内容 |
|---|---|
| 農業への影響が大きい | 優良農地・集団農地が対象になっている |
| 計画に実現性がない | 利用目的不明確・事業計画が甘い |
| 地元反対が強い | 農業者との協議不足・地域合意が取れていない |
◆4-3 許可取得のポイント
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開発行為とのセット調整（都市計画法29条）
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農地以外の候補地提示（代替可能性検討）
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近隣住民との事前説明・意見聴取を徹底
🚨第5章：違反転用の事例と行政対応
◆5-1 違反事例集
◆5-2 原状回復命令の強制力
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期限までに復旧しなければ行政代執行の可能性あり
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許可取得前に工事開始すると建築業者にも罰則影響あり
✅まとめ：農地を動かすには「法の理解と段取り」がカギ
農地法は「勝手に売る・使う」が絶対に許されない法律。
だが裏を返せば、正しく使えば農地も資産に転じる。
特に市街化区域内農地は“準資産”、調整区域農地は“戦略拠点”。
この条文構造をマスターすることが、農地活用・農業経営・不動産戦略すべての出発点となる。
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