✅【第2本目】“危険な街”をビジネスチャンスに！密集市街地整備法を活用した再開発・不動産活用・事業戦略【5万字・実務者完全対応】

🧭第1章：密集市街地＝リスクであり、マーケットでもある

◆1-1 密集市街地に眠る「見えない資産」

密集エリアには共通して次のような特徴があります：

• 低未利用地（狭小地／空地）

• 相続放棄された放置空き家

• 権利関係が錯綜する未整備私道

これらは一見“厄介物”ですが、制度を活用すれば優良な開発用地・商品化物件へと転換可能です。

◆1-2 密集法のキモは「法定整備区域」＝公共性を帯びる点

• 防災街区整備地区に指定されれば、建築規制・不燃化誘導・容積率緩和などがパッケージで適用可能

• これにより「再建築不可物件」や「接道2m未満の土地」が復活可能に

🏗第2章：密集法を活かした収益化モデル4選

🔹モデル1：老朽アパート除却 → 新耐火マンション建設

✅ポイント：

• 除却に補助金（最大300万円）

• 建設に地域優遇融資適用（地銀連携あり）

🔹モデル2：延焼遮断帯化 → ミニ公園＋テナント出店

• 建物をセットバックし、小広場と低層飲食店を融合

• テナント料＋景観誘導による街区評価アップ

• PPP（公民連携）で整備費用一部負担軽減

🔹モデル3：接道不適格地の“セットバック再建築”

• 密集地で多い「接道義務未満」土地も、整備計画内なら市道拡幅により合法接道化

• これにより“再建築不可”が“建築可”に変わり、土地価値が3〜5倍に上昇する事例も

🔹モデル4：木密地域の空き家を耐火ゲストハウスへ転用

• 補助金利用で耐火改修（最大200万円）

• 民泊許可を取得し、外国人向け短期滞在施設に

• 不燃化＋観光の複合戦略で地域収益増

📈第3章：行政連携によるメリット最大化スキーム

◆3-1 補助金と優遇制度をフル活用

◆3-2 不動産事業者向け「地域再生支援パッケージ」

• 補助金サポート専門家との提携

• 地元NPO・町内会との初期調整代行

• 設計・測量・仮換地処理支援

◆3-3 施工業者にとってのメリット

• 道路・広場・公園の土木工事＝安定受注

• 建替事業での連続施工（ボリューム出しやすい）

• 官民連携事業で「実績・信頼」獲得

💼第4章：密集地整備を収益に変える実践企業事例

◉事例1：東京・荒川区｜地元建設会社がPPPで地域整備

• 旧市街地内の12棟木造アパートを一括買取

• 不燃化マンションへ集団建替、テナント部分に福祉施設誘致

• 総事業費8億円 → 国・都・区の補助合計4億円超

◉事例2：名古屋・中川区｜工務店＋不動産で再建築不可再生

• 接道不備地を一帯で整備→全て「再建築可能」に

• 全区画売却完了、平均地価単価1.7倍アップ

◉事例3：大阪・西成区｜社会的企業とNPOによる共同開発

• 空き家を改修→高齢者用シェアハウス

• 火災・孤独死リスクを地域ぐるみで低減

• 補助金＋寄付＋自治体予算の三重構造で資金確保

✅第5章：不動産価値の劇的変化と相場変動の仕組み

👉この変化は、単なる整備ではなく「資産の復活・再評価」に直結します。

📚第6章：これからの“防災再開発”と企業の使命

• 地域の命を守る街づくり＝企業価値の向上

• 防災×不動産＝ESG投資にも直結

• 持続可能な地域と収益の“両立モデル”を構築せよ

🧾まとめ：密集法は“危険地”を“収益地”に変える魔法の鍵

今まで見向きもされなかった木密エリアが、
「補助金×再建築×容積率緩和×不燃化」で【新しい都市ビジネスの最前線】になります。

この法律を使いこなせる者こそが、都市再生と収益の両輪を手にするプレイヤーです。