🏙️ 旧市街地改造法の代表事例と令和の都市再生との比較 | sechs

🏙️ 旧市街地改造法の代表事例と令和の都市再生との比較

2025.04.11

🏙️ 旧市街地改造法の代表事例と令和の都市再生との比較

～戦後復興からスマートシティへ、まちづくり70年の変遷を読み解く～

✅ 目次

  1. はじめに：事例から学ぶ旧市街地改造法のリアル

  2. 【東京】墨田区本所・台東区浅草橋エリア

  3. 【大阪】西成区・浪速区の密集改造事業

  4. 【名古屋】栄・中区の戦後復興街区整備

  5. 【福岡】博多駅東部エリアの商住混在再生

  6. 【札幌】中央区山鼻地区の市街地一体整備

  7. 旧法による改造と住民意識のギャップ

  8. 現在の都市再開発制度との共通点と違い

  9. 旧法の成果と課題を“今”に活かす視点

  10. 事例に見る地権者・住民との合意形成の進め方

  11. 公共施設と生活利便の配置計画の工夫

  12. 現代版市街地改造：災害復興・不燃化特区

  13. 土地評価・資産税・建替え権利の考え方

  14. 事業完了後の街の変化と住民の満足度

  15. まとめ：過去の「強さ」と現代の「やさしさ」の統合が鍵

🏘️ 第1章：はじめに

旧市街地改造法の本質は、“都市の骨格そのものを作り直す”ことにあります。
本章では、実際にこの法律に基づいて行われた代表的な事例を深掘りしながら、
現代の都市再開発との違いや共通点を明らかにしていきます。

🗼 第2章：【東京】墨田区・台東区の木密地区

  • 戦前からの密集木造住宅が延焼の温床となっていた

  • 旧法により幅員6m以上の道路が整備され、防火帯が設置

  • 道路拡幅＋共同住宅への建替え＋公園整備が実施

✅ 住民の多くは公営住宅に移転／一部は再分譲で戻る形式

🏙️ 第3章：【大阪】西成・浪速の事例

✅ ただし一部では、「地元のつながりが消えた」「一気に更地にされて戸惑った」など反発もあり

🌇 第4章：【名古屋】栄エリアの再整備

  • 旧市街地改造法で区画再編／商業・業務系へ誘導

  • 名古屋城〜栄一帯で道路拡幅・地下街設置も連動

  • 観光・業務機能を集約し“まちの核”を形成

📌 現在も栄一帯は名古屋の経済中枢となっている。

🚉 第5章：【福岡】博多駅東部

  • 駅裏（筑紫口側）は戦後の闇市からスタート

  • 旧法によりバスターミナル／市営住宅／民間テナントビルが整備

  • 現在では大型商業施設・再開発ビルに進化

🏔️ 第6章：【札幌】山鼻・中央区の改造例

  • 戦後の急激な市街化で水道・道路が未整備

  • 旧法で街区割り直し／防火帯確保／集合住宅へ移行

  • 公共施設配置と都市景観の整備を同時実施

  • 👥 第7章：旧法による改造と住民意識のギャップ

    旧市街地改造法による再開発では、

    • 「街がきれいになった」「火事の心配がなくなった」と肯定的な声がある一方、

    • 「なぜ突然取り壊すのか」「先祖代々の土地が…」という不信感も多く聞かれました。

    ✅ 特に「住み慣れた土地を失う痛み」が十分に配慮されなかったことが、のちの都市再開発法での権利変換制度導入につながったとされています。

    🔁 第8章：現代の都市再開発制度との違い

    観点 旧市街地改造法 都市再開発法（現行）
    主体 国・地方公共団体 民間・再開発組合も可能
    権利調整 主に立退き・補償 権利変換・参加型手法
    手続き 行政主導、上意下達 地権者合意が前提
    計画 区画整理＋インフラ整備重視 用途誘導・多機能拠点づくり

    ✅ “スピードと強制力”から、“合意と段階整備”へと移行したと言えます。

    📚 第9章：旧法の成果と今に活かす視点

    • 無秩序だった都市を「防災対応型都市」へ再構築できた

    • 土地の整形化・道路網整備で“まちの骨格”ができた

    • 戦後の住宅不足を一気に解消する契機となった

    📌 一方で、「地域コミュニティの断絶」「文化的景観の消失」などの反省点もある。

    → これらを活かし、現代では**“ハード整備＋ソフト配慮”の融合**が重視されている。

    🧑‍⚖️ 第10章：合意形成の進め方（実例から学ぶ）

    成功例：

    • 公聴会・説明会の多回開催

    • 模型・VR・CGによるビジュアル提示

    • 仮住まい制度・移転支援など具体的生活設計の提示

    失敗例：

    • 計画内容が曖昧／情報開示が遅い

    • 「決まったから従え」型の進行

    • 担当者がコロコロ変わることで不信感増大

    🏞️ 第11章：公共施設と生活利便の配置設計

    旧法でも以下の公共施設整備がセットで行われました：

    • 公園・広場：子どもや高齢者の居場所

    • 幹線道路：防火帯＋物流ルートの確保

    • 公営住宅：立退き住民の受け皿

    • 保育園・公民館：再定住促進のための生活支援

    📌 今でもこの「インフラ＋暮らし支援」の考え方は有効です。

    🧱 第12章：令和の市街地改造（不燃化・災害復興）

    現在の都市再生政策でも、旧法の考え方は応用されています。

    • 東京23区の不燃化特区（木造密集地再整備）

    • 被災地での災害復興都市整備（石巻・陸前高田など）

    • 公共施設と高密度住宅を一体整備し、防災都市として再構築

    ✅ 現代版「旧市街地改造法」と言えるような再編が続いています。

    💴 第13章：土地評価・税制・権利の扱い

    • 再開発区域では「等価交換」「共有化方式」などが使われる

    • 地価上昇後の固定資産税問題・相続時評価などが課題に

    • 「居住権」や「小規模宅地特例」の適用有無に注目が集まる

    📌 旧法時代は「地権者＝土地所有者」が原則だったが、現代は「借家人・居住者の権利」も守られる方向に。

    📈 第14章：事業完了後の街の変化と評価

    プラス評価：

    • 防災性が高まった

    • 街の価値が上がり、定住・商業も活性化

    • 若い世代の流入促進につながった

    マイナス評価：

    📌 “ハード”は完成しても、“ソフト”が壊れると街は持続しない。

    🧩 第15章：まとめ ― 強さとやさしさの統合が鍵

    旧市街地改造法は「都市を救う力強さ」を持っていた。
    しかし令和のまちづくりには、それに「人へのやさしさ」が必要です。

    ✅ 機能的都市構造の再編
    ✅ 地域資産と人の居場所を守る制度設計
    ✅ 昭和から令和へ、“まちの本質”を問い直すタイミング

    ハードから入るのか、ソフトから入るのか
    「両輪で都市を動かす」ことが今後の課題です。

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