🧱古都保存法と都市計画・不動産開発の関係

〜開発制限・用途地域・建築制限まで、現場視点で完全解説〜

✅はじめに｜「守る法律」が都市開発をどう変えるのか？

古都保存法は景観保護を目的とした法律ですが、不動産開発・都市計画の現場では非常に強い制約として意識されます。

この記事では、保存区域における開発規制の仕組みを詳細に解説し、

• 建築制限の実態

• 容積率や用途地域との関係

• 不動産売買時の注意点

• 古都保存地区で開発を成功させる方法

など、現場で使える“知識と戦略”を網羅してお届けします。

🏗️1. 古都保存法における開発制限の基本構造

古都保存法では、開発行為の可否が次のように分類されています。

▶「特別保存地区」は特に厳しい

• 新築：ほぼ全面的に制限

• 増築・改築：細かな制限あり（用途・高さ・外観など）

• 樹木伐採：直径10cm以上の伐採も許可制

• 土地造成・盛土・切土：原則禁止

つまり、“開発不可”に近い制限を受けるのがこの特別保存地区なのです。

📐2. 古都保存法×都市計画法｜「二重の制限」が開発を縛る

保存区域内では、都市計画法の規制と、古都保存法の制限が両方適用されます。

たとえば：

• 第一種低層住居専用地域（建蔽率40％・容積率60％）

• 高さ制限10m以内（古都保存法の景観制限）

• 外壁後退距離1m以上（条例）

このように、**法規の“重ね掛け”**でかなり自由度の低い土地になることも珍しくありません。

🧱3. 建築に関する主な制限一覧（古都保存法＋条例）

📍4. 古都保存法区域における用途地域の実例

▶京都市（東山区）

• 用途地域：第一種低層住居専用地域

• 特別保存地区内

• 高さ制限：10m、かつ軒の高さ7m以内

• 建築様式：和風様式の外観義務

▶鎌倉市（長谷地区）

• 用途地域：近隣商業地域

• 保存区域：一部は風致地区と重複

• 高さ制限：12m→条例により10mへ自主制限

• 外壁：景観重点地区につき茶系統の色彩義務

🏘️5. 不動産取引における注意点と重要事項説明

古都保存区域での不動産売買にあたっては、宅建業者による重要事項説明に「法適用地域」である旨の記載義務」があります。

▶記載例：

当該物件は「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」の規制区域に含まれており、建築や土地改良について知事の許可が必要な場合があります。

買主にとっては、

• ✅開発できない土地を高値で買ってしまう

• ✅リフォーム時に申請が必要と知らなかった

という“トラブルの温床”になりやすく、情報提供の精度が重視されるエリアでもあります。

🏗️6. 古都保存区域内での建築・改築の手続きフロー

保存区域で建築や改修を行う際の一般的なフローは次のとおりです：

1. 事前相談（市役所の景観担当窓口）

2. 建築計画の概要提出

3. 必要書類の準備（図面・立面図・配色計画など）

4. 知事または市町村長の審査・許可申請

5. 許可が下りた後に建築確認申請

6. 工事開始（※許可後に着工すること）

このように、通常の建築確認とは別ルートの審査が必要です。

🧠7. 開発業者・不動産業者の「戦略的活用」例

制限が多いエリアだからこそ、「逆に強み」にする企業戦略もあります。

▶戦略的活用例

• 保存地区内の旅館再生 → インバウンド対応の高級宿に転用

• 空き町家を再生 → コワーキングスペースに改装（地域連携で補助金も活用）

• 歴史的建築物を活かしたカフェ・ブックショップ → ブランド効果で高集客

特に京都・奈良では、「制限がある土地＝価値が高い」とみなす投資家も増えており、資産価値の維持という観点では“売り”にもなる土地なのです。

🧩8. 今後の法改正・条例連携の可能性

古都保存法は1966年制定の“古い法律”である一方、各自治体では次のような補完施策・条例整備が進んでいます。

これからは、古都保存法の精神を継承しつつ、

• 「柔軟な活用」

• 「新技術との両立」

• 「空き家問題への対応」

といったアップデートされた運用が求められる時代に突入しています。

✅まとめ｜古都保存法は「制限」ではなく「選択肢」の一つ

古都保存法の制限は、開発関係者から見ると面倒で、障害にも思えるかもしれません。

しかし、見方を変えれば――

「文化的価値の高い土地で開発ができる」というチャンスでもある。

この土地をどう活かすか、どう向き合うかで、
地域の未来は大きく変わる可能性を秘めています。

文化とビジネス、伝統と革新が交差する「古都保存法」の現場は、
これからも“人の知恵と工夫”によって磨かれていくでしょう。