【不動産のプロが徹底解説】土地境界確定・筆界特定制度・越境・道路後退・道路種別とは？初心者にもわかりやすく解説！

🏠 はじめに

土地トラブルの多くは“境界”や“道路”に関する知識不足が原因です。

今回は、土地取引・建築・管理の現場で押さえておきたい「土地境界確定」「筆界特定制度」「越境」「道路後退（セットバック）」「道路種別」について、実例と共に解説します。

第1章：土地境界確定とは？

🔹 定義

土地境界確定とは、隣接地の所有者と合意し、土地の境界（筆界や民法上の境界）を確定させる手続きのことです。

🧾 方法

• 民間の土地家屋調査士による確定測量

• 官民査定（道路境界確定）

🗺 実例（東京都杉並区）

建売用地の境界確定作業で隣地所有者が応じず、測量に半年かかったため、販売開始が遅れた。

✔️ メリット

• 境界トラブル予防

• 販売・再建築時に有利

❌ デメリット

• 測量費用（30〜100万円以上）と時間がかかる

第2章：筆界特定制度とは？

🔹 定義

法務局に申請し、登記官が筆界（登記上の境界）を特定する制度。隣接者との合意がなくても手続き可能。

📘 特徴

• 民事的境界紛争の解決ではない

• 結果は登記簿に反映されるわけではないが、証拠能力あり

🗺 実例（神奈川県相模原市）

越境トラブルで協議不調となり、筆界特定を申し立て。結果に基づき調停が進展した。

✔️ メリット

• 境界の公的な判断材料になる

❌ デメリット

• 申請から結果まで半年〜1年かかる場合も

第3章：越境とは？

🔹 定義

建物や塀・樹木などが、他人の土地・空間に意図せず入り込んでいる状態を「越境」といいます。

⚠️ 越境の種類

• 建物の屋根・庇・雨樋の越境

• 塀・擁壁・樹木の越境

• 配管（上下水・ガス）の越境

🗺 実例（千葉県船橋市）

中古住宅の売買時に隣地への越境が発覚。是正工事に100万円以上かかり、契約解除に至った。

✔️ メリット

• 越境物を撤去することで土地評価が改善する場合あり

❌ デメリット

• 売買・再建築・登記変更に大きく影響

第4章：道路後退（セットバック）とは？

🔹 定義

道路幅員が4m未満の位置指定道路や42条2項道路に接している場合、道路中心から2m下がったラインを敷地境界と見なし、建物を後退させる必要がある制度。

📏 セットバック対象

• 敷地の一部が道路部分と見なされ、建築面積・容積率の算定から除外される

🗺 実例（大阪市東淀川区）

再建築時、セットバック部分を含めた敷地面積で設計したため、容積率オーバーとなり、設計やり直しに。

✔️ メリット

• 道路拡幅・安全性向上に寄与

❌ デメリット

• 実質的な土地利用面積が減少する

第5章：道路種別とは？

🔹 定義

建築基準法上の「道路」には複数の種別があり、どの種別の道路に接しているかで建築可否が大きく変わります。

🛣 主な道路種別

🗺 実例（愛知県名古屋市）

位置指定道路が廃止扱いになっていたため、建築不可と判断され計画変更を余儀なくされた。

✔️ メリット

• 種別を把握すればリスクの高い土地を避けられる

❌ デメリット

• 一見「道路」に見えても建築基準法上は対象外のこともある