✅【地目変更・農地転用・開発許可】とは？
土地の種類を変え、最大限活用するための手続きと注意点
東京・千葉・神奈川・埼玉の具体事例で徹底解説！
1章｜地目変更・農地転用・開発許可とは？
◆ 地目変更とは
➡️ 登記簿に記載された土地の「用途区分（地目）」を変更すること
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宅地・田・畑・山林・雑種地など全23種類
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実態に合わせて変更する義務がある
➡️ 現況と登記内容が違う場合は、名義変更・売買時に問題になる！
◆ 農地転用とは
➡️ 農地（田・畑）を農地以外の用途（宅地・駐車場・工場など）に変えること
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市街化区域なら農業委員会への届け出のみ
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市街化調整区域なら知事の許可が必要
➡️ 転用しないと違法使用となり、罰則あり
◆ 開発許可とは
➡️ 一定規模以上の土地を宅地にする場合に必要な許可
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市街化区域：原則不要（一定規模以上は必要）
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市街化調整区域：原則開発不可（例外許可が必要）
➡️ 許可なしに造成・開発すると罰則・是正命令のリスク！
2章｜地目と農地の種類・特徴
| 地目 | 内容 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 宅地 | 建物を建てられる土地 | 固定資産税高い |
| 田・畑 | 農地 | 転用・開発に制限 |
| 山林 | 森林・山地 | 開発は許可制 |
| 雑種地 | 上記以外の利用地 | 柔軟な活用可 |
| 原野 | 未開発地 | インフラ未整備 |
3章｜東京・千葉・神奈川・埼玉の実例＆トラブルケース
◆ 東京
▶ 青梅市・農地転用
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市街化調整区域で農地を宅地に転用
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許可取得に半年、隣地同意が必要で交渉が難航
➡️ 結局、転用許可後に住宅開発へ成功
➡️ 造成費・水道引込で追加費用300万円
▶ 江戸川区・地目変更
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駐車場から宅地へ変更
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地目変更登記後、固定資産税が3倍に！
➡️ 収益とコストのバランスを見誤った例
◆ 千葉
▶ 木更津市・農地転用
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市街化区域内の農地→届け出のみで転用OK
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太陽光発電施設設置、転用後すぐ稼働
➡️ 初期費用は安かったが、農地除外費用と撤去費を想定外に
▶ 市原市・開発許可
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調整区域で宅地造成（10区画分譲）
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開発許可条件に「道路・公園整備義務」発生
➡️ 分譲価格に反映させ利益確保できた好例
◆ 神奈川
▶ 相模原市・地目変更ミス
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実態は宅地なのに登記は「山林」のまま
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住宅ローン審査が通らず、急遽登記変更
➡️ 費用10万円と1ヶ月のタイムロス
➡️ 取引時に登記簿と現況を必ず確認！
▶ 横浜市・農地転用失敗
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調整区域の農地、転用許可条件クリアできず
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農地のまま売却 → 価格が希望より3割減
➡️ 転用計画と農地法の理解不足が原因
◆ 埼玉
▶ さいたま市・開発許可
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5区画の宅地開発で、開発許可申請
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地元住民から反対→説明会を数回開催
➡️ 条件付き許可で無事着工、分譲完売
➡️ 調整区域でも説明と手続きをしっかり行えば可能性あり！
▶ 越谷市・地目変更＆農地転用
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農地→雑種地→宅地の順で転用・変更
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時間はかかったが、最終的に商業施設開発成功
➡️ 税制・手続き・法律すべてクリアで利益確保
4章｜地目変更・農地転用・開発許可の手続きと費用
◆ 地目変更
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土地家屋調査士に依頼（自己申請も可）
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必要書類：地積測量図・現況写真・登記申請書
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登記申請後、2週間〜1ヶ月で完了
➡️ 費用：5〜15万円（規模による）
◆ 農地転用
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農業委員会への届け出（市街化区域）
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審査・許可 → 転用後に工事・使用
➡️ 費用：10〜50万円（申請手続き代行含む）
➡️ 期間：2ヶ月〜6ヶ月（状況により長期化）
◆ 開発許可
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都市計画課・開発指導課へ事前相談
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設計図面・計画書類作成（測量士・設計士など専門家必須）
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審査・住民説明・許可取得
➡️ 費用：数十万〜数百万円
➡️ 条件付き許可の場合、インフラ整備コストが追加される
5章｜トラブル回避と成功のコツ
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地元住民・自治体とのコミュニケーションも重要
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費用と時間の余裕を持った計画が成功の鍵！
6章｜成功事例と投資のコツ
▶ 東京・多摩市
▶ 千葉・袖ヶ浦市
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雑種地への地目変更→太陽光発電＋売電収入
➡️ 固定資産税抑制＋長期収益のダブルメリット
▶ 神奈川・茅ヶ崎市
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山林地目から宅地へ変更→住宅開発
➡️ 自然共生住宅地としてブランド価値UP
▶ 埼玉・本庄市
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調整区域で農地転用成功→大型物流倉庫を開発
➡️ 大手テナント誘致で安定収入
7章｜まとめ
✔️ 地目変更・農地転用・開発許可は土地活用の必須手続き
✔️ 知識と計画があれば「土地の価値」を飛躍的に高められる！
✔️ 手続き・許認可をしっかり行い、トラブルゼロの運用を目指そう！
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