✅ 【再建築不可・セットバック・建築条件付き土地】とは？

知らずに買うと大損！土地購入の落とし穴と対策を徹底解説

東京・千葉・神奈川・埼玉の実例満載！

1章｜再建築不可・セットバック・建築条件付き土地とは？

◆ 再建築不可

➡️ 建て替えができない土地

• 建築基準法の「接道義務」に違反

• 原則、幅4m以上の道路に2m以上接していないとアウト

• 建て替え不可だと、
  ➡️ ローン組めない
  ➡️ 資産価値が低い
  ➡️ 売りにくい

◆ セットバック

➡️ 道路が幅4m未満のため、土地を道路として提供する義務

• 建築時に、敷地の一部を後退させる（＝セットバック）

• 有効宅地面積が減る

• 自分の土地なのに道路になる → 売却・利用制限も

◆ 建築条件付き土地

➡️ 土地を購入後、指定の建築業者で建てなければならない

• 自由設計の制約

• 建築条件解除は「費用がかかる」「断られる」ことも

• 土地価格が安いけど、建物費用で総額アップするケース多い

2章｜再建築不可・セットバック・建築条件付き土地の違いと共通点

3章｜東京・千葉・神奈川・埼玉の実例＆トラブルケース

◆ 東京

▶ 杉並区・再建築不可物件

• 幅2mの通路で接道条件クリアできず

• 古家付き土地を購入後、建て替え不可に気づく

• リフォームのみ → 売却時も現金買い限定で価格大幅ダウン
  ➡️ 調査不足で1,000万円損した例

▶ 北区・セットバック土地

• 前面道路3m → 0.5mセットバック必要

• 建ぺい率50%で建築面積が狭くなり希望間取りが取れず
  ➡️ 間口が狭く、設計自由度が激減
  ➡️ 土地の価格は相場より10%安かったが、思ったより狭小住宅に

◆ 千葉

▶ 千葉市・再建築不可の平屋

• 接道なし（隣地の私道のみ）

• 接道権交渉が決裂し、賃貸活用しか道なし
  ➡️ 買主が投資目的だったため収益悪化
  ➡️ 結局、現状渡しで安値転売

▶ 船橋市・セットバック義務

• 市道指定だが幅員3.5m

• セットバック0.25m→敷地面積5㎡減少

• 固定資産税は宅地扱い → 面積減でも課税
  ➡️ 公道だと無償提供、私道だと購入者がメンテ費用負担

◆ 神奈川

▶ 横浜市・再建築不可物件

• 2項道路（位置指定道路）の認定が失効

• 売買契約時に再確認せず購入→建築不可に
  ➡️ 法務局＋役所調査を怠ったミスで大損
  ➡️ 建築不可のため、リフォームで再販まで1年かかった

▶ 川崎市・建築条件付き土地

• 土地1,000万円＋建物1,800万円

• 施主支給が不可、間取り自由度も低め
  ➡️ 総額2,800万円超で自由設計の注文住宅より高コストに
  ➡️ 建築条件解除交渉→200万円の違約金が必要だった

◆ 埼玉

▶ さいたま市・セットバック道路

• 道路幅2.7m → セットバックで実質土地20㎡ロス

• 資産価値評価でマイナス
  ➡️ 将来的に公道整備計画があったが未定
  ➡️ 再販価格が予想より低迷

▶ 越谷市・再建築不可物件

• 売買後に用途変更申請 → 断られる

• 土地の一部を買い足し交渉も失敗
  ➡️ 最終的に資材置き場として活用、収益性は半減

4章｜買う前にチェックするべきポイント

◆ 再建築不可物件

• 接道条件を必ず法務局・役所で確認

• 再建築できるか「建築指導課」に聞く

• 解決策があるか（隣地交渉・セットバックによる条件クリアなど）

◆ セットバック

• 道路種別（私道・公道）

• セットバック面積と有効宅地

• セットバック後の建ぺい率・容積率計算をシミュレーション

◆ 建築条件付き土地

• 建築条件解除ができるか（交渉余地）

• 建築プランの自由度（仕様・間取り・オプション）

• 坪単価で比較 → トータルコストを試算する！

5章｜トラブル回避と成功事例

▶ 東京・練馬区

• 再建築不可の旗竿地

• 隣地所有者と接道権交渉成功→再建築可能に！
  ➡️ 土地価値が2倍に跳ね上がり、即売却成功

▶ 千葉・成田市

• セットバック地を購入し、行政と協議→公道整備計画に組み込む
  ➡️ 将来の資産価値アップが見込め、低価格取得で賃貸収益化

▶ 神奈川・横須賀市

• 建築条件付き土地、建築業者と直接交渉→条件緩和
  ➡️ 自由設計OK＆オプション費用も抑えられ、満足度の高いマイホーム実現

▶ 埼玉・所沢市

• セットバック義務地を相場より30%安で購入

• 賃貸用として利回り重視のプランで投資成功
  ➡️ 契約から運用まで一気通貫の投資戦略が功を奏した

6章｜まとめ

✔️ 再建築不可・セットバック・建築条件付き土地は、知らずに買うと大失敗する土地の典型！
✔️ 購入前に「調査・確認・交渉」が超重要
✔️ 落とし穴を避ければ、投資成功やマイホーム実現も可能！
✔️ 不動産取引は「情報戦」！専門家の力を借りよう！