✅ 【区分所有・専有部分・共用部分】とは？

マンション購入で絶対知るべき権利関係と実例トラブル・成功例を徹底解説！

東京・千葉・神奈川・埼玉のリアルなケース満載

1章｜区分所有・専有部分・共用部分とは？

◆ 区分所有権とは？

• 分譲マンションやアパートで、
  ➡️ 建物の一部（専有部分）を単独所有する権利

• 「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が根拠

◆ 専有部分とは？

• 自分が所有し、自由に使用・処分できる部分
  ➡️ 例：室内（玄関ドアの内側から部屋内部）、バルコニーは専用使用権のみが多い

• 変更・リフォーム可能（ただし管理規約の制約あり）

◆ 共用部分とは？

• 全区分所有者が共有する部分
  ➡️ 例：エントランス、廊下、階段、エレベーター、外壁、屋根

• 勝手にリフォームや専有不可

• 管理組合が修繕計画・維持管理を行う

2章｜東京・千葉・神奈川・埼玉のマンション事例【専有・共用のリアル】

◆ 東京

▶ 新宿区のタワーマンション

• バルコニーは共用部分＋専用使用権

• 住人が無許可でサンルーム設置 → 管理組合から是正指導

• 管理規約違反で工事撤去・原状回復費用100万円負担
  ➡️ バルコニーの使い方は「専有」と勘違いしやすい！

▶ 杉並区の低層マンション

• 専有部分の水漏れ → 隣家への損害賠償

• 水漏れが共用配管からか専有設備からかで責任が変わる

• 結果：専有部分の配管が原因 → 所有者負担30万円
  ➡️ 専有／共用の境目を理解することが大事！

◆ 千葉

▶ 千葉市中央区の築30年マンション

• 大規模修繕工事を巡ってトラブル

• 外壁タイル剥離（共用部分）を補修

• 修繕積立金が不足し、区分所有者に一時金30万円の追加徴収
  ➡️ 共用部分のメンテナンスは「資産価値維持」に直結！

▶ 船橋市の分譲マンション

• 専有部分のフローリング張り替え

• 管理規約で防音性能の規定 → 違反し工事ストップ

• 工事再開までに追加費用発生（約20万円）
  ➡️ 専有部分のリフォームでも「管理規約厳守」！

◆ 神奈川

▶ 横浜市港北区のマンション

• 専有部分の窓サッシ交換希望 → 却下

• 窓サッシは「共用部分」扱い

• リフォームNG、管理組合が全棟同時施工のみ可能
  ➡️ 自由にできるのは「内窓設置」まで！

▶ 藤沢市のリゾートマンション

• 専用庭の使用でトラブル

• 共用部分だが専用使用権付き → ガーデニングOK、しかし物置設置NG

• ルール違反で改善勧告＆違約金5万円
  ➡️ 専用使用権の範囲は「規約確認」が絶対！

◆ 埼玉

▶ さいたま市浦和区のマンション

• 専有部分の浴室改装で漏水

• 共用部分（床下構造）に影響し、隣室に浸水

• 原状回復費＋損害賠償合わせて100万円請求
  ➡️ 専有部分のリフォームでも「構造部への影響」に注意！

▶ 越谷市の築40年マンション

• エレベーター（共用部分）交換計画

• 費用負担100戸×10万円→反対多数で合意形成に半年以上

• 工事遅延で老朽化が深刻化、資産価値が下落
  ➡️ 共用部分の修繕は「管理組合の機動力」がカギ！

3章｜区分所有・専有・共用の境目が曖昧で起きたトラブル実例

▶ 境界トラブル①

• バルコニーの占有利用

• DIYで柵を作り、隣戸の採光を妨げクレーム

• 管理組合が間に入り、撤去指示＋罰金

▶ 境界トラブル②

• 室内の間仕切り撤去 → 構造耐力に影響

• 管理組合未申請で工事を強行

• 法的対応に発展し、リフォーム業者も責任を問われる事態

▶ 境界トラブル③

• 屋上の専用使用希望 → 却下

• 共用部分のため個人利用NG

• 理事会で認められず、裁判まで発展（結果：使用不可確定）

4章｜区分所有者・管理組合の責任と義務

◆ 区分所有者の義務

• 管理規約・使用細則の遵守

• 修繕積立金・管理費の支払い

• 共用部分の維持・管理に関する意思決定（議決権行使）

◆ 管理組合の役割

• 共用部分の修繕・維持管理

• 管理費・積立金の適正運用

• 区分所有者間のトラブル解決の調整役

5章｜リフォーム・リノベーションで気をつけること

◆ 専有部分で可能なリフォーム

• キッチン、浴室、トイレ交換

• 内装変更（クロス・床材）

• 室内配管・電気配線の更新

◆ NGリフォーム

• 窓・サッシ・玄関ドア（共用部分）

• 外壁への工事・取り付け

• バルコニーに固定物設置（物置・大きなパネルなど）

6章｜区分所有・共用部分が資産価値に影響する理由

• 大規模修繕の有無が資産価値の鍵

• 管理組合が機能していないと資産価値ダウン

• 修繕積立金不足 → 買い手がつきにくくなる

• 共用部分の清掃・メンテナンス状態で内覧時の印象が変わる！

7章｜実例：管理が優良だと資産価値が上がるマンション

▶ 東京・港区のタワーマンション

• 修繕積立金が計画的に積まれ、共用部分が常に美しい

• 築10年でも資産価値が7割キープ

• 理事会が毎月開催＆情報公開の透明性が高評価

▶ 千葉・習志野市の築20年マンション

• 共用廊下のリフォーム・LED化でイメージUP

• 管理費・積立金の使い道に住民の満足度高

• 資産価値が維持され、賃貸でも高利回り維持中

▶ 神奈川・川崎市のファミリーマンション

• 住民の意見を取り入れたペット可ルール導入

• ペット可物件として人気が高まり、価格上昇

• 共用部分もペット対応リフォームを実施し、好循環！

▶ 埼玉・さいたま市南区

• 自主管理から管理会社委託に変更 → トラブル激減

• 共用部分の清掃・防犯強化で資産価値UP

• 賃貸募集がスムーズ、空室率大幅低下

8章｜まとめ

✔️ 【区分所有・専有部分・共用部分】はマンション購入・運用の超重要ポイント！
✔️ 専有部分でも自由にできない範囲がある → 規約確認は必須
✔️ 共用部分の管理が資産価値・住み心地に直結
✔️ 管理組合の活動がマンションの未来を決める！

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