✅ 【瑕疵担保責任・瑕疵保険・住宅性能評価】とは？

中古住宅・新築購入時に絶対知っておきたい建物の安全と保証制度を徹底解説！

東京・千葉・神奈川・埼玉の事例たっぷり紹介！

1章｜瑕疵担保責任とは？

◆ 基本概念

• 売買契約後、**隠れた欠陥（瑕疵）**が見つかった場合、
  ➡️ 売主が補修や損害賠償を負う責任のこと。

• 2020年4月の民法改正で「契約不適合責任」に呼称変更

• でも、現場では「瑕疵担保責任」という言葉もまだ根強い！

◆ 対象になる瑕疵

• 構造上の欠陥（雨漏り・傾き）

• シロアリ被害

• 給排水設備の欠陥

• アスベスト・土壌汚染（環境汚染）

• 越境や建築基準法違反もケースによっては瑕疵に

◆ 東京・千葉・神奈川・埼玉の瑕疵事例

▶ 東京・中野区の中古戸建

• 引き渡し後に「雨漏り」が発覚

• 売主が瑕疵担保責任を負い、屋根補修に50万円

• 瑕疵担保期間は引渡しから2年（特約で1年に短縮されていた）
  ➡️ 注意点：中古は「現状有姿」で売買することが多い！
  ➡️ インスペクションしていれば避けられた可能性アリ

▶ 千葉・柏市の中古マンション

• 配管破損による階下への水漏れ

• 管理規約で専有部分の瑕疵は売主負担

• 修理費30万円＋賠償金10万円を支払うトラブルに
  ➡️ 管理規約・重要事項説明書を事前にチェックするべし！

▶ 神奈川・川崎市の築浅一戸建

• 引渡しから3ヶ月後、基礎に大きなクラック（ひび割れ）発見

• 売主が業者ではなく個人 → 瑕疵担保責任免責の契約

• 補修費用は買主が全額負担
  ➡️ 個人間売買では「瑕疵担保免責」が基本！注意！

▶ 埼玉・所沢市の古家付き土地

• 解体後、地中から大量の廃材（がれき・コンクリート片）が発見

• 撤去に追加費用100万円

• 契約書に「地中障害物なし」と記載 → 売主に責任発生
  ➡️ 土地購入時も「瑕疵担保責任」は重要！

2章｜瑕疵保険とは？

◆ 瑕疵保険の基本

• 中古住宅や新築に「万が一の欠陥」があった場合、
  ➡️ 保険金で修繕費用をカバーできる制度！

• 保険対象は主に「構造耐力上主要な部分」「雨水の侵入を防止する部分」

◆ 保険の種類

1. 住宅瑕疵担保責任保険（新築）

2. 既存住宅売買瑕疵保険（中古）

3. リフォーム瑕疵保険（リフォーム後）

◆ 加入するメリット

• 瑕疵発覚時に「第三者保証」だから安心

• ローン控除・登録免許税の軽減が使える

• 瑕疵保険付の中古住宅は「安心の証」
  ➡️ 売却時に有利！
  ➡️ ローン審査が通りやすい！

◆ 東京・千葉・神奈川・埼玉の瑕疵保険事例

▶ 東京・板橋区の築20年中古マンション

• 瑕疵保険付きで販売

• 買主が住宅ローン控除を受けるために必須条件

• 売却価格が相場より100万円高くても売れた！

▶ 千葉・千葉市の中古一戸建

• 瑕疵保険に加入してから売却

• 保険料：約7万円

• 買主が「万一の安心」を感じてすぐ購入
  ➡️ 瑕疵保険付は売却時の付加価値！

▶ 神奈川・藤沢市のリフォーム済み中古

• 瑕疵保険に入れないと言われる

• 原因は「構造上の重大欠陥」
  ➡️ 瑕疵保険に入れる物件＝安心な物件と考えよう！

▶ 埼玉・川口市の築25年中古住宅

• 瑕疵保険適用で雨漏り修繕に80万円補助

• 保険金が下りて、買主負担ゼロで修理完了
  ➡️ 保険会社の現地調査はしっかり対応が必要！

3章｜住宅性能評価とは？

◆ 住宅性能評価とは？

• 国土交通大臣指定の評価機関が
  ➡️ 建物の性能を「10項目」で評価する制度

◆ 主な評価項目

• 耐震等級

• 省エネルギー性能

• 劣化対策等級

• 維持管理対策

• 空気環境

• 高齢者配慮 など

◆ 評価があるメリット

• 安心・安全を証明できる

• 住宅ローン審査が有利（フラット35S適用可）

• 保険料・地震保険料が割引に

• 資産価値が高まる

◆ 東京・千葉・神奈川・埼玉の住宅性能評価事例

▶ 東京・杉並区の新築注文住宅

• 耐震等級3を取得

• 地震保険が通常の半額に

• 資産価値も高評価 → 転売時に有利

▶ 千葉・市原市の分譲住宅

• 性能評価書付きで全棟販売

• フラット35S金利引き下げ対象 → 買主が即決

• 営業マンいわく「評価書なしより早く売れる」

▶ 神奈川・逗子市の高断熱住宅

• 省エネ性能評価で最高ランク

• 月々の光熱費が約30%ダウン

• 補助金申請（ZEH補助金）にも有利

▶ 埼玉・熊谷市の築浅住宅

• 劣化対策等級が高評価

• メンテナンスコストが安い

• 中古市場でも「評価付き」はプラス材料

4章｜瑕疵担保責任・瑕疵保険・住宅性能評価を活用するコツ

◆ 売買契約時のチェックポイント

• 瑕疵担保責任の期間と範囲を確認

• 瑕疵保険加入の有無を事前確認

• 住宅性能評価の有無・内容を把握

◆ 買主が有利になる交渉材料

• 瑕疵保険付けてほしいとお願い

• 性能評価取得済みなら価格交渉も柔軟

• 瑕疵担保の免責は要注意 → 補修履歴も確認！

5章｜よくあるトラブル事例【実例付き】

▶ 東京・足立区：雨漏りトラブル

• 瑕疵担保期間が切れていたため自己負担

• 瑕疵保険加入なしで150万円修繕費が自己負担に
  ➡️ 保険加入は必須！

▶ 千葉・習志野市：シロアリ被害

• 契約書に「シロアリなし」とあったが、実際は蟻道あり

• 賠償金＋駆除費用合計50万円を売主が負担
  ➡️ 調査と書面確認の重要性

▶ 神奈川・相模原市：基礎沈下

• 瑕疵保険の範囲外とされ自己負担

• 訴訟に発展し解決まで2年
  ➡️ 瑕疵保険でもカバー外はある → 契約内容を熟読！

▶ 埼玉・越谷市：浄化槽の故障

• 瑕疵担保責任免責だったため、補修費40万円が自己負担
  ➡️ 事前のインスペクション・確認が必須！

6章｜まとめ

✔️ 瑕疵担保責任・瑕疵保険・住宅性能評価は、
「安全な住宅購入」の必須知識！
✔️ トラブル防止・安心取引のために、
➡️ 書類・保証内容・調査の確認を怠らない！
✔️ 売主・買主双方が安心できる「第三者保証」を活用しよう！