✅ 【分筆・合筆・筆界】とは？
土地登記・境界トラブルを防ぐ基礎知識を徹底解説！
東京・千葉・神奈川・埼玉の実例つき
1章｜分筆・合筆・筆界とは？土地の境界にまつわる基本
◆ 分筆（ぶんぴつ）とは
➡️ 1つの土地を2つ以上に分けること
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例：親の土地を子供2人に分けて相続
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実務では、売買や開発、相続でよく行う
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法務局で登記手続きが必要
◆ 合筆（がっぴつ）とは
➡️ 複数の土地を1つにまとめること
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例：隣接する2つの土地を1つの敷地にして価値UP
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不動産売買・開発の効率化に有効
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同一地目・所有者であることが条件
◆ 筆界（ひっかい）とは
➡️ 隣接する土地との境界線（公法上の境）
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私的な「所有権界」とは違うことも
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境界トラブルの原因になりやすい
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境界確定には「境界確認書」や「筆界特定制度」を利用
2章｜分筆・合筆・筆界の具体例【東京・千葉・神奈川・埼玉】
◆ 東京
▶ 世田谷区の分筆事例
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親の持つ300㎡の土地を相続で150㎡×2筆に分筆
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1人が売却、1人が自宅建築
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分筆後、固定資産税も個別評価に変わった
▶ 大田区の筆界トラブル
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古い土地で境界杭が失われていた
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隣地と「50cm」ズレ → 筆界特定制度を利用し確定
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費用：約60万円（測量・弁護士費用込み）
◆ 千葉
▶ 船橋市の合筆事例
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開発業者が複数の土地をまとめて合筆しマンション開発
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合筆で接道義務クリア、建築確認取得がスムーズに
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法務局での登記費用：約3万円（登録免許税・手続き費）
▶ 市川市の分筆と相続
◆ 神奈川
▶ 横浜市青葉区の筆界確定トラブル
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私道を挟んだ土地で筆界未確定
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土地売買の条件として筆界確定が必須に
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境界立ち合い後、筆界確認書取り交わし → 売買成立
▶ 川崎市の合筆＆売却
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工場跡地を宅地用地へ変更
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隣接する土地を2筆→1筆へ合筆し、再開発プロジェクト
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購入者への売却額が大幅UP
◆ 埼玉
▶ さいたま市の分筆と農地転用
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農地300坪を分筆 → 150坪宅地用、150坪農地で転用申請
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分筆後、農地転用許可を取得し宅地へ
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結果：宅地化により資産価値UP
▶ 川越市の筆界未確認による売却遅延
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境界が曖昧なまま売却進めた結果、契約直前で問題発覚
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測量→筆界確認→登記修正で半年以上の遅れ発生
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結局、売買価格を100万円値引き対応
3章｜分筆・合筆・筆界の手続きと費用
◆ 分筆登記の流れ
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土地家屋調査士へ依頼
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測量・境界確認（隣接地主の立ち合いあり）
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分筆図作成・登記申請
➡️ 費用：50万円〜100万円前後（規模による）
◆ 合筆登記の流れ
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同一地目・所有者・隣接地を確認
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土地家屋調査士へ依頼（書類作成）
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登記申請（法務局）
➡️ 費用：数万円〜（登録免許税は1,000円＋固定資産税評価額×1000分の1）
◆ 筆界特定制度
4章｜分筆・合筆・筆界でよくあるトラブル
◆ 境界の認識違い
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お互いの主張が違い、数十cmズレる
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隣地所有者が立ち合い拒否 → 売買ができない状況に
➡️ 解決策：筆界特定制度、裁判外紛争解決（ADR）
◆ 分筆後の固定資産税アップ
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分筆して小さな宅地になり、評価額が上昇
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相続時の「小規模宅地等の特例」が使えなくなるケース
◆ 合筆後の開発許可
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合筆しても「接道義務違反」で建築確認が下りないことがある
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実際の接道状況・道路種別（公道・私道）を事前確認必須
5章｜分筆・合筆・筆界をスムーズに進めるコツ
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隣地所有者との事前コミュニケーションをしっかり
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境界確認書は必ず書面化！口約束NG
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費用と期間は余裕を持って計画
➡️ 分筆は「3ヶ月〜半年」、筆界確定は「半年〜1年」もザラ！
6章｜まとめ
✔️ 【分筆・合筆・筆界】は土地の権利を守る基本
✔️ トラブルを防ぐには「事前確認・境界確定」がカギ
✔️ 測量費用や手続きコストは事前に把握しよう
✔️ 境界が曖昧な土地は「リスク高」→慎重に取引すべし
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