「このエリアは特定街区だから、どんな建物が建てられる？」
「特定用途制限地域って何？住環境にどう関わるの？」
都市計画のなかでも、個別に柔軟なルールが適用されるのが【特定街区】と【特定用途制限地域】です。
✅ 特定街区は「都市景観を整えながら高層ビル開発を進めるためのエリア」
✅ 特定用途制限地域は「用途地域の枠を超えて建てられる建物を細かく制限できる地域」
土地活用や不動産開発において、知っておくと大きな武器になる制度です！
この記事では、
✔ 特定街区と特定用途制限地域の基本ルール
✔ 制定される背景とメリット
✔ 東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の実例
✔ 土地活用と開発戦略の注意点
を詳しく解説していきます！
目次
- 特定街区・特定用途制限地域とは？
- 特定街区の特徴と制度内容
- 特定用途制限地域の特徴と制度内容
- 東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の実例
- 土地活用と開発での注意点
- まとめ
1. 特定街区・特定用途制限地域とは？
✅ 特定街区（とくていがいく）
都市計画法第12条に基づく制度。
通常の用途地域や建築規制とは別に、
✅ 容積率・建ぺい率・建築物の高さ制限を特別に設定できる
✅ 公共空間や広場の整備、景観形成などと引き換えに緩和措置
👉 街全体の再開発や景観保全を両立する仕組み！
✅ 特定用途制限地域（とくていようとせいげんちいき）
都市計画法第9条に基づく制度。
✅ 一定地域内で建築物の用途をより細かく制限
✅ 住環境の保護や商業・工業施設の制限ができる
👉 用途地域の枠を超えて、地域ごとにきめ細かい規制が可能！
2. 特定街区の特徴と制度内容
✅ 高度利用促進と都市景観の調和
✅ 建築物の規模・配置・形態に柔軟性をもたせつつ、
「容積率・建ぺい率・高さ制限」を個別に設定
制度のメリット
3. 特定用途制限地域の特徴と制度内容
✅ 住環境の保護と用途混在の調整
✅ 用途地域とは別に、「このエリアでは●●の用途は不可」など細かく制限
制度のメリット
- 住宅地に騒音・振動を伴う施設の進出を防ぐ
- 商業地域でも一定の業種（パチンコ店・風俗店など）を制限
- 工業地域での重工業禁止、環境負荷の軽減
👉 地域ごとのニーズや課題に応じたルールが作れる
4. 東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の実例
✅ 東京都
- 【特定街区】丸の内・大手町地区
➤ 容積率1200％、ランドマークタワーが並ぶエリア
➤ 歩行者デッキ・広場の整備によるまちづくりが進む - 【特定用途制限地域】世田谷区成城エリア
➤ 低層住宅地での商業施設・遊技施設の進出を制限
➤ 良好な住環境を守るため、地域限定ルールを適用
✅ 千葉県
- 【特定街区】千葉駅西口再開発エリア
➤ 容積率600％→900％に緩和し、複合ビル建設が進む - 【特定用途制限地域】市川市真間地区
➤ 第一種住居地域内でも、娯楽施設・パチンコ店の進出を制限
➤ 住宅地の環境保護が主目的
✅ 神奈川県
- 【特定街区】横浜市みなとみらい地区
➤ 容積率800％超、観光・商業・オフィスの複合開発
➤ 公共広場や緑地整備で街全体の景観形成 - 【特定用途制限地域】鎌倉市長谷地区
➤ 歴史的街並み保全のため、大型商業施設の建築を制限
➤ 住環境と観光景観の両立を図る
✅ 埼玉県
- 【特定街区】さいたま新都心
➤ 容積率700％→1000％に緩和、オフィスビル・タワーマンションが並ぶ
➤ 歩行者空間や広場も整備し、都市機能を高度化 - 【特定用途制限地域】川越市中心部
➤ 古い街並みと伝統的建物群を守るため、特定業種の進出を制限
➤ 景観と住環境を優先した開発方針
5. 土地活用と開発での注意点
✅ 特定街区
- 公共空間の整備義務がある場合、コスト負担が発生
- 建築計画の審査が厳格（景観やまちづくり方針に合致する必要あり）
- 再開発事業としての協議・調整が必要
✅ 特定用途制限地域
- 地域の制限が細かく、用途変更・転用に時間がかかる場合あり
- 違反用途での営業は条例違反となることも
- 長期的な用途計画が不可欠
6. まとめ
✅ 【特定街区】は都市開発の高度利用を促進しつつ、景観・公共スペースの整備を進める地区
✅ 【特定用途制限地域】は用途地域の枠を超え、地域ニーズに応じた個別規制を導入
✅ 再開発や住環境保護を考える上で重要な都市計画制度
✅ 土地購入・開発時には、都市計画図・用途制限条例を確認し、行政と早めに協議することが成功のカギ！
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