「建物を高く建てたいけど、制限があるの？」
「うちの地域って何メートルまで建てられる？」
「逆に高さを制限して景観を守るエリアってあるの？」
そんな疑問を解決するのが【高度地区】と【高度利用地区】です。
✅ 高度地区＝建物の高さや形状に関する制限
✅ 高度利用地区＝土地を効率よく使うための容積率の緩和など
都市計画で、街の景観や日当たり、通風を守りつつ、
一部地域では開発を促進するための重要な制度です！
今回は、
✔ 高度地区と高度利用地区の基本ルールと違い
✔ 建築基準法と都市計画法による規制内容
✔ 東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の実例
✔ 土地購入・建築設計時の注意点
を詳しく解説していきます！
目次
- 高度地区・高度利用地区とは？
- 高度地区の種類とルール
- 高度利用地区の特徴とメリット
- 東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の実例
- 土地購入・建築設計時の注意点
- まとめ
1. 高度地区・高度利用地区とは？
✅ 高度地区（こうどちく）
都市計画法によって定められる「建物の高さに制限を加える地区」。
目的は、
- 良好な住環境（日当たり・通風・景観）を守る
- 街のスカイラインを整える
- 密集地の過密化を抑制する
ため。
✅ 高度利用地区（こうどりようちく）
建物を「効率的に」「より高く」建てるために指定される地区。
- 容積率・建ぺい率の緩和
- 敷地面積の最低限度の緩和
- 緑地・広場の整備義務
などの開発促進のための優遇制度が特徴！
2. 高度地区の種類とルール
✅ 第一種高度地区
- 建物の高さが10mまたは12m以下に制限される
- 主に「低層住宅地」や「閑静な住宅街」に設定される
👉 高さ制限が厳しく、主に戸建住宅エリアに多い
✅ 第二種高度地区
- 建物の高さが15mまたは20m以下に制限される
- 低中層の住宅・マンションなどが建つエリア
👉 日影規制・斜線制限もあわせて適用される
✅ 斜線制限
- 隣地境界線や道路から「一定の斜めの線」を引いて、その範囲内に建物をおさめるルール
👉 北側斜線・道路斜線・隣地斜線など
3. 高度利用地区の特徴とメリット
✅ 容積率や建ぺい率の緩和
✅ 高層建築物の建設が可能
✅ 敷地の最低限度や道路幅員の条件を緩和
✅ 公園・広場・公共施設などの整備義務も発生
👉 街全体の開発を促進するための「特別ルール」
4. 東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県の実例
✅ 東京都
- 【高度地区】世田谷区成城エリア（第一種高度地区・高さ10m制限）
➤ 高級住宅地の景観と日照を守るため、高さ制限が厳しい - 【高度利用地区】千代田区大手町・丸の内エリア
➤ 容積率1200％超、再開発ビルが林立する地域
✅ 千葉県
- 【高度地区】千葉市若葉区みつわ台（第一種高度地区・高さ10m制限）
➤ 低層住宅が並ぶエリアで、景観維持が目的 - 【高度利用地区】千葉駅周辺の商業地域
➤ 容積率600％→800％に緩和され、再開発が進むエリア
✅ 神奈川県
- 【高度地区】横浜市青葉区たまプラーザ（第二種高度地区・高さ15m制限）
➤ 低中層住宅とマンションの混在エリア - 【高度利用地区】横浜駅西口エリア
➤ 高層ビル・商業施設が集まり、容積率の緩和と再開発が進む
✅ 埼玉県
- 【高度地区】さいたま市浦和区常盤（第一種高度地区・高さ10m制限）
➤ 文教地区として住宅地の住環境保全が目的 - 【高度利用地区】大宮駅西口エリア
➤ 容積率800％超、タワーマンションと商業施設が共存する再開発エリア
5. 土地購入・建築設計時の注意点
✅ 高度地区の高さ制限を確認
- 10m・12m・15m・20mの区分でルールが違う
- 北側斜線・道路斜線・隣地斜線の影響をチェック！
✅ 高度利用地区は、容積率UPのチャンス
- 再開発計画や用途制限を理解して、土地活用戦略を立てる
- 公共スペース整備義務や景観規制もあるので要確認！
✅ 既存不適格建物に注意
- 高度地区指定後、制限に違反している建物は「既存不適格」
- 建替えや大規模修繕時に規制が厳しくなる
6. まとめ
✅ 高度地区は「高さ制限」、高度利用地区は「容積率緩和と再開発促進」
✅ 良好な住環境・景観の保護と、開発の促進を両立するための制度
✅ 土地購入・建築計画の前に「都市計画図」「用途地域マップ」を確認
✅ 規制と特例を理解して、より有利な土地活用を目指そう！
コメント