「不動産投資で安定収益を目指したい！」
「一棟マンションを買って、資産形成を加速したい！」
そんな方にとって、購入前の【重要事項説明書（重説）】のチェックは超重要です。
一棟マンションは、購入価格も高額になりやすく、
✅ 賃貸経営の安定性
✅ 法律・法令による制限
✅ 修繕履歴や設備状況
をしっかり押さえなければ、思わぬ大赤字を抱えるリスクがあります。
この記事では、【一棟マンション購入時の重要事項説明書】のチェックポイントや注意点を、初心者でも分かりやすく徹底解説します！
目次
- 一棟マンションの重要事項説明書とは？基本知識
- 重要事項説明書で説明される内容一覧
- 必ず押さえるべき5つのチェックポイント
- よくあるトラブル事例と回避策
- 一棟マンション投資で後悔しないためのチェックリスト
- まとめ｜重要事項説明書を正しく理解して投資を成功させよう！
1. 一棟マンションの重要事項説明書とは？基本知識
✔ 一棟マンションでも重説は必須
売買契約を結ぶ前に、物件に関する重要な情報を【宅建士】が説明し、その内容をまとめた書類が重要事項説明書です。
一棟マンションは、
▶ 土地と建物の権利関係
▶ 建物の修繕状況と法的制限
▶ 賃貸借契約と入居者情報
▶ ランニングコストと収益性
など、膨大な情報を正確に確認する必要があります。
2. 重要事項説明書で説明される内容一覧
【土地に関する情報】
- 所在地・地番・地目
- 面積（公簿・実測）
- 権利関係（所有権・借地権）
- 接道状況と再建築の可否
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 法令制限（都市計画法・建築基準法・景観法など）
- ハザードマップの該当有無（浸水・土砂災害）
【建物に関する情報】
- 構造（RC・SRC・鉄骨・木造など）と築年数
- 建築確認済証・検査済証の有無
- 延床面積・階数・各戸の間取り
- 耐震性（新耐震 or 旧耐震）
- 建物診断（インスペクション）実施の有無
- 修繕履歴（外壁・屋上防水・給排水管・エレベーターなど）
- 消防設備・防災設備の設置と法定点検履歴
- アスベスト・土壌汚染の有無
【賃貸借契約と入居者に関する情報】
- 入居者名簿（部屋番号・家賃・保証金・敷金）
- 空室率・入居率・滞納状況
- 賃貸借契約内容（普通借家・定期借家）
- 賃料の改定履歴・今後の予定
- 家賃保証会社の利用有無
- 問題入居者の有無（クレーム・トラブル）
【管理・運営に関する情報】
- 管理会社への委託内容と費用
- 自主管理 or 委託管理
- 清掃・ゴミ処理・共用部維持管理状況
- ランニングコスト（固定資産税・保険料・修繕費・管理費）
- 大規模修繕工事の履歴と今後の予定
- 長期修繕計画の有無と内容
【契約条件に関する情報】
3. 必ず押さえるべき5つのチェックポイント
✅ ① 法令制限と再建築の可否
✔ 建築基準法の接道義務を満たしているか
✔ 再建築不可物件は売却や融資に大きなマイナス
✔ 容積率・建ぺい率を超過していないか（既存不適格建築物に注意）
✅ 都市計画法・景観法の制限も要チェック！
✅ ② 新耐震基準への適合と耐震診断
✔ 1981年（昭和56年）6月以降の「新耐震基準」に適合しているか
✔ 旧耐震物件は融資が厳しく、火災保険・地震保険が高額に
✔ 耐震診断・耐震改修の履歴を確認
✅ 安全性と資産価値に直結！
✅ ③ 賃貸借契約と入居者情報
✔ 滞納・トラブル入居者の有無
✔ 家賃保証会社の利用状況
✔ 賃料は市場相場と比較して妥当か
✔ 更新料・退去時精算ルールの有無
✅ 安定した賃料収入が維持できるかチェック！
✅ ④ 修繕履歴と長期修繕計画
✔ 外壁・屋上・配管・エレベーターなどの大規模修繕の履歴
✔ 設備の交換履歴（給湯器・電気設備・防災設備）
✔ 今後の修繕予定と必要な資金計画
✅ 修繕費用が収益を圧迫しないか事前確認！
✅ ⑤ 管理会社の業務内容と運営状況
✔ 管理会社が適切に機能しているか
✔ クレーム対応・清掃・入居者募集の体制
✔ 管理委託費は適正か？
✔ 自主管理の場合、オーナーの手間・リスクは大きい
✅ 管理体制が悪いと、入居率低下や収益悪化の原因に！
4. よくあるトラブル事例と回避策
トラブル① 接道義務違反で再建築不可
✔【原因】
私道・通路の権利関係が未整備
✔【対策】
重要事項説明書で「接道状況」と「通行権」を確認し、役所や法務局で調査
✔【注意点】
売却・建替えができず、不動産価値がゼロになる恐れ
トラブル② 修繕費用の想定外出費で赤字経営
✔【原因】
大規模修繕が未実施、設備が老朽化
✔【対策】
インスペクション（建物診断）を実施し、修繕予算を事前に把握
✔【注意点】
購入後すぐに数百万円単位の修繕費用が発生することもある！
トラブル③ 空室率上昇で家賃収入ダウン
✔【原因】
入居者層・立地・建物管理が悪かった
✔【対策】
入居者名簿のチェックと市場調査を徹底
✔【注意点】
物件の「リーシング力」が低いと、安定収益は望めない
トラブル④ 管理不全でトラブル発生
✔【原因】
自主管理 or 管理会社の業務が不十分
✔【対策】
管理委託契約書・管理業務内容を詳細確認
✔【注意点】
共用部分の劣化・ゴミ問題・住人トラブルが放置されると悪評→入居率低下に直結
5. 一棟マンション投資で後悔しないためのチェックリスト
✅ 法令制限・用途地域・再建築可否はクリアか？
✅ 接道状況と通行・掘削権は問題ないか？
✅ 新耐震基準に適合 or 耐震診断済みか？
✅ 賃貸借契約の内容・滞納者の有無を確認したか？
✅ 修繕履歴・長期修繕計画を確認し、費用を把握したか？
✅ 管理会社の業務内容と実績に納得できるか？
✅ 想定利回りだけでなく、実質利回り（ランニングコスト含む）を計算したか？
✅ ハザードマップのリスクや災害対策は十分か？
✅ 固定資産税・都市計画税の精算条件は理解しているか？
✅ 契約不適合責任や保証内容はクリアか？
6. まとめ｜重要事項説明書を正しく理解して投資を成功させよう！
一棟マンションは「利回り」「価格」だけでは判断できません。
購入前の「重要事項説明書」のチェックこそ、成功する不動産投資の第一歩！
✅ 疑問点は必ず宅建士に確認
✅ 専門家（建築士・インスペクター・弁護士）への相談も積極的に
✅ すべて納得してから契約に進むのが鉄則！
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